Todo FII tem seus defeitos #64: FEXC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Queda relevante do VP para um FII de papel desde dez/2020. Sendo uma emissão abaixo do VP uma das causas dessa queda;

1.2. Alocação lenta combinada com emissões frequentes (comentário da 1ª versão, escrita no 2T2021);

1.3. Rendimentos deixaram a desejar no 2º semestre de 2022, com nenhum dos rendimentos ultrapassando a marca de 1% a.m., algo que deveria ser fácil com o IPCA acima desse valor;

1.4. Fundo muito antigo (mais de uma década de existência), algo que aumenta a possibilidade de haver “esqueletos no armário” (prejuízos acumulados), assim como havia em MXRF11;

1.5. Em 2018 (não tenho certeza do ano), esse fundo deu baixa em um CRI da PDG, e se não estou enganado, não havia garantias reais. Certamente tal prejuízo foi diluído por emissões, mas não deixa de ser uma bola fora do fundo;

1.6. Mistura de High Grade com Middle Risk: não gosto muito de fundos indecisos;

1.7. Mistura de CDI e IPCA: prefiro eu mesmo calibrar a quantidade na carteira comprando FIIs focados em um determinado indexador.

2. Qualidades:

2.1. Sem taxa de performance;

2.2. Poucos CRIs com taxas ridículas (empréstimo de pai para filho);

2.3. Baixa concentração por CRIs (apenas 2 acima de 5% do PL);

2.4. Primeiro fundo/gestor a explicar as operações compromissadas, algo que virou moda entre gestores, mas nenhum ainda tinha feito uma explicação decente de tais operações;

2.5. Comentários da situação de cada um dos CRIs;

2.6. Com exceção do CRI Gafisa (empresa em tentativa de Turn Around), não enxergo grandes riscos nos demais CRIs;

2.7. Tenho a impressão de que o fundo está querendo caminhar para Middle Risk.

3. Compraria? Sim, mas em pequena quantidade, já que não ficou claro pra mim o motivo dos rendimentos terem ficado bem aquém do esperado para um período de inflação descontrolada.

4. Dicas:

4.1. Dividir as receitas com CRIs em juros e correção monetária;

4.2. Informar a quantidade de Correção Monetária acruada, algo que ajudaria muito a explicar os rendimentos baixos do fundo.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 10/02/2022

5.2. Cotação: R$ 86,96

5.3. VP: R$ 93,62

5.4. P/VP: 0,93x

5.4. Contexto: Inflação elevada fazendo com que até fundos de papel High Grade pagassem mais de 1% a.m. e poucas semanas atrás a CVM foi atrás do fundo MXRF11 por prejuízos passados acumulados, não sendo ainda possível dizer os possíveis efeitos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista