Todo FII tem seus defeitos #63: PLOG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. “Mono localização”, são três galpões, mas no mesmo local, ao menos por enquanto;

1.2. Baixa liquidez, então os spreads no book devem ser bem altos;

1.3. Cap rate dos imóveis bem mais alto do que a maioria dos galpões no mercado, então caso haja emissão é grande a possibilidade de aquisição de imóveis com cap rates muito inferiores;

1.4. Cap rate bom demais para ser verdade e fico a imaginar se há algo que não estamos vendo, pois para os vendedores conseguirem um preço melhor pelos galpões bastaria dar uma ligação para algum outro FII logístico. Além de que eles até fizeram Renda Garantida para os contratos;

1.5. 2/3 do fundo é atípico, logo existe a possibilidade de vacância reprimida;

1.6. Desocupação em um dos galpões com menos de 1 ano de existência do fundo. A vacância física foi para a casa dos 20% após a desocupação;

1.7. Em novembro de 2021 houve um episódio de inadimplência, que foi solucionada na primeira quinzena de dezembro. O problema foi resolvido rapidamente, mas é preocupante, vide a concentração em poucos inquilinos (não mencionaram qual empresa atrasou o pagamento);

1.8. Apenas 2 inquilinos pouco conhecidos e é bom lembrar que o fundo perdeu seu inquilino de maior renome, a Wilson Sons, que apesar de não ser muito famosa é listada em bolsa e apresenta bons resultados;

1.9. Risco do fundo ser incorporado por outro fundo, o que pode dar dor de cabeça para o investidor junto ao fisco (amortização, cálculo de lucro e outras trabalheiras que prefiro evitar);

1.10. Patrimônio Líquido de apenas 75MM, então basta uma única emissão para mudar completamente a cara do fundo.

2. Qualidades:

2.1. Taxa de administração baixa (0,70% a.a.);

2.2. Cap rate (10,1% a.a.) e DY sobre cota patrimonial (9,18% a.a.) elevados;

2.3. Cedeu o reajuste pelo IGPM, mas exigiu alongamento do vencimento do contrato. Negociação que acredito ser a mais justa diante dos valores elevados que o IGPM atingiu;

2.4. Localização estratégica para os inquilinos do fundo;

2.5. Proximidade com o porto aumenta bastante a quantidade de potenciais inquilinos;

2.6. Relatório Gerencial com sumário (segundo seguido que tem esse importante item);

2.7. Apesar de boa parte dos contratos serem atípicos, os aluguéis estão em linha com o que tenho visto em galpões.

3. Compraria? Resposta da 1ª versão: Sim, mas com parcimônia, já que se trata de um mono imóvel. Resposta da 2ª versão: Aguardar quanto tempo a gestão leva para locar o espaço vago.

4. Dicas:

4.1. Detalhar melhorar as multas dos contratos atípicos.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 09/02/2022

5.2. Cotação: R$ 73,50

5.3. VP: R$ 99,37

5.4. P/VP: 0,74x

5.4. Contexto: Expectativa de repasse da inflação no aluguel e otimismo com galpões logísticos segue de pé.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista