Todo FII tem seus defeitos #62: TEPP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não escondem que o fundo possui alavancagem, mas também não colocam as taxas dos CRIs devidos pelo fundo;

1.2. Contratos típicos e alavancagem não combinam muito, principalmente com o momento que as lajes têm vivido. No entanto, a alavancagem não é tão representativa;

1.3. Quase metade dos imóveis (28% tecnologia e 19% financeiro) estão alugados para inquilinos de setores com certa facilidade de migração para home-office;

1.4. Não há qualquer menção aos inquilinos, então temos a menor ideia do perfil de crédito dos mesmos;

1.5. Quanto a localização, não sou capaz de opinar. Lembrando que não podemos nos deixar seduzir por nomes como “Itaim Bibi”, “Berrini” e “Pinheiros”, principalmente esse último, que já ouvi dizer que é extenso pra caramba;

1.6. Nenhum gráfico ou tabela indicando a porcentagem que cada imóvel representa no fundo (baita bola fora);

1.7. Lajes B tendem a sofrer mais com a crise no setor, apesar de que o fundo tem se saído bem até o momento;

1.8. Devido a falta de informações sobre inquilinos não é possível saber se há um ou mais inquilino representativo, que caso deixe o imóvel faria com que a vacância aumentasse expressivamente.

2. Qualidades:

2.1. Gestão bastante ativa, realizando reformas e buscando certificações;

2.2. Tem demonstrado que tem capacidade de reverter a vacância

2.3. Maioria dos contratos são típicos, logo os aluguéis estão a valor de mercado e não há nenhum inquilino ocupando espaços “a força”;

2.4. Cota no mercado secundário está bem descontada;

2.5. Gostei do sumário no início do RG, acho que é a primeira vez que vejo em fundos imobiliários;

2.6. Tem conseguido repassar a inflação nos aluguéis, saindo de um aluguel médio de R$73,30 para R$82,53 em um ano;

2.7. Rendimentos devem subir com o fim de carências;

2.8. Até que enfim um fundo de tijolos com uma tabela resumindo as informações;

2.9. Vídeos ficaram excelentes, gostei do que vi, tanto nas áreas externas quanto nas áreas internas.

3. Compraria? Sim, o fundo tem vários desafios pela frente, mas a gestão aparenta ser muito esforçada.

4. Dicas:

4.1. Trazer mais informações sobre os inquilinos, tem o setor em que atuam, mas não é possível saber se são de classe mundial, empresas médias, etc.;

4.2. Retirar as propagandas do Youtube dos vídeos, monetização é troco de pinga para uma gestora;

4.3. Acrescentar a porcentagem que cada ativo representa no PL;

4.4. Acrescentar um gráfico exclusivo para a porcentagem que cada imóvel representa no fundo.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 09/02/2022

5.2. Cotação: R$ 72,55

5.3. VP: R$ 91,03

5.4. P/VP: 0,80x

5.4. Contexto: Lajes ainda não se recuperaram da crise causada pela pandemia e impactos do home office ainda desconhecidos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista