Todo FII tem seus defeitos #107: FIGS11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Shopping Parque Maia patinho feio do fundo. Afirmo isso porque já vi membros do fórum comentando, mas não sei dizer com base em que afirmam isso, apesar de que a vacância ser quase o dobro do outro shopping é um sinal disso;

1.2. Vacância histórica não é das melhores, sendo que em 2019 girava em torno de 9 a 11%

1.3. Sem diversificação geográfica, ambos os shoppings estão localizados em Guarulhos;

1.4. Operador General Shopping volta e meia tem prejuízo e adora uns rolos;

1.5. Avaliação do Valor Patrimonial completamente furada, nem da pra levar a sério;

1.6. Fundo possui controle de apenas 35% dos shoppings;

1.7. Quase uma década após o início do fundo os 2 shoppings não são capazes de gerar metade do que a RMG rendia;

1.8. Receitas ainda não superaram as do período pré pandemia: em março/19 foram R$0,34/cota e em março/22 apenas R$0,32/cota.

2. Qualidades:

2.1. Taxa de gestão baixa, até porque se trata de uma gestão passiva;

2.2. Um dos shoppings passou por reformas após o fim da RMG em 2019, algo que é positivo. O problema é que a gestão deixou o shopping ficar bem sucateado antes de fazer tal reforma;

2.3. Possibilidade do HGBS11 incorporar o FIGS11 pode fazer com que a cota desse último suba;

2.4. Segundo relato em fóruns, há vários empreendimentos residenciais sendo lançados na proximidade do Shopping Maia;

2.5. Facilidade de acompanhamento das operações;

2.6. Shopping Bonsucesso recebe boas avaliações por parte dos membros do fórum do ClubeFII;

2.7. Uma das melhores DREs que já vi de fundos de shopping, detalhando aluguel mínimo e outras fontes de receitas

3. Compraria? Não, acredito que haja opções melhores no mercado, mas para quem não gosta de gestão ativa e suas emissões esse fundo é uma possibilidade.

 

4. Dicas:

4.1. Como são apenas 2 shoppings, poderia fazer uma quebra por resultado de cada um deles;

4.2. Acrescentar um gráfico de pizza informando a porcentagem que cada um dos shoppings representa na receita.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 08/05/2022

5.2. Cotação: R$ 50,47

5.3. VP: R$ 99,49

5.4. P/VP: 0,50x

5.4. Contexto: Inflação e SELIC com 2 dígitos. Segmento de shoppings apresentando uma recuperação, com muitos empreendimentos superando as vendas pós pandemia.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista