Todo FII tem seus defeitos #106: HBRH11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Terceira emissão foi abaixo do VP e ainda por cima foi utilizada para comprar imóvel no Rio de Janeiro;

1.2. Metade do Patrimônio Líquido localizado no Rio de Janeiro;

1.3. Emissão em janeiro de 2020, preços dos imóveis em alta e realidade era completamente outra;

1.4. Já ouvi comentários de que o FII seria uma forma da Helbor desovar imóveis;

1.5. O nome do fundo é “FII Multi Renda Urbana”, mas está cheio de laje corporativa;

1.6. ¼ do fundo locado para empresas do segmento educacional, algo que não me agrada muito, pois o segmento está passando por várias mudanças que estão diminuindo a área demandada;

1.7. Relatório Gerencial não traz informações sobre a localização dos imóveis, se limitando a dizer a cidade do imóvel

1.8. Imóvel Trilogy se destaca na vizinhança do prédio, que fica localizado em São Bernardo do Campo, então fiquei com uma pulga atrás da orelha se conseguem substituir o inquilino em uma eventual vacância;

1.9. Disfarçam a porcentagem da We Work no fundo, pois o Mercado Livre apenas subloca um espaço da We Work em Osasco.

2. Qualidades:

2.1. Imóveis novos, com menos de 5 anos;

2.2. Gestora prestigiada no setor imobiliário;

2.3. Demonstrou bastante transparência ao colocar o recebimento via RMG na DRE;

2.4. Muitos inquilinos de primeira linha, exceto a We Work, entretanto, as sub-locatários também são de peso.

3. Compraria? Não, metade do PL localizado no Rio de Janeiro já é suficiente para que eu elimine um fundo.

4. Dicas:

4.1. Diminuir essa porcentagem no Rio de Janeiro, não sou o único que ainda tem preconceito com imóveis nesse Estado;

4.2. Acrescentar um gráfico por representatividade de cada imóvel, ou uma tabela resumindo as informações;

4.3. Melhorar a transparência quanto aos passivos do fundo;

4.4. Acredito que precisa revisar a classificação de alguns imóveis: o imóvel Trilogy não aparenta ser uma Laje corporativa e nem o locado para a Golden Cross.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 01/05/2022

5.2. Cotação: R$ 83,22

5.3. VP: R$ 112,51

5.4. P/VP: 0,74x

5.4. Contexto: SELIC 2 dígitos e inflação fora de controle.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista