Todo FII tem seus defeitos #22: MALL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Cada nova emissão irá diluir o Shopping Maceió, que é um excelente ativo (ficou 100% durante toda a pandemia);

1.2. Shoppings bons são super disputados e caros, logo, é comum "abaixarem o nível" em novas emissões;

1.3. Não possui o Glamour de outros fundos, como VISC11 e XPML11, o que prejudica quem quer fazer trade e beneficia quem quer aumentar posição, pois o FII não é negociado a taxas elevadas de P/VP;

1.4. Adquiriram Shoppings no Rio de Janeiro com os recursos da última emissão e hoje representam ¼ do fundo;

1.5. Manutenção de Caixa elevado para Capex e aumento de posição nos shoppings. A gestora considera isso como positivo, eu discordo, pois tal caixa representa 7,3% do PL, mas representa apenas 3,6% das receitas.

2. Qualidades:

2.1. Apenas 0,5% a.a. de taxa de administração;

2.2. Maceió Shopping é um excelente ativo e o problema com o chão afundando parece ser coisa do passado;

2.3. Grande barreira de entrada para novos entrantes no mercado de shoppings, uma vez que tais empreendimentos requerem grandes terrenos vagos bem localizados, algo extremamente escasso

2.4. Uma das melhores distribuições de rendimento durante a pandemia;

2.5. Taxas de ocupação excelentes, mesmo em tempos de pandemia;

2.6. Transparência quanto a representatividade da RMG nas receitas, sendo que nos últimos meses quase não foi utilizada e deve ser desnecessária muito em breve;

2.7. Segundo a gestora, 4 dos 7 shoppings são únicos em suas cidades, uma excelente vantagem que facilita bastante no momento de revisionais de aluguel;

2.8. Gráficos contêm dados de 2019, algo bem útil para analisarmos a recuperação em 2021

Comparar com 2020 é fácil!
Fonte: Relatório Gerencial MXRF11

3. Compraria? Sim, ótima carteira de shoppings e taxas não comem toda a receita.

4. Dicas:

4.1. Publicar os Relatórios Gerenciais com mais agilidade, estou nos últimos dias de novembro e analisando um RG com dados de setembro.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 28/11/2021

5.2. Cotação: R$ 82,73

5.3. VP: R$ 103,82

5.4. P/VP: 0,79x

5.4. Contexto: Shoppings funcionando em tempo integral, risco de recessão e surgimento de nova variável do Covid.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista