Todo FII tem seus defeitos #21: VGIP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Fundo possui 8% do PL em CRIs para a Gafisa, construtora que não dá lucro há 6 anos e seu valor em bolsa (GFSA3) já derreteu 98% desde o topo. A operação foi diluída com novas emissões, mas não me agrada a gestão comprando CRIs de empresas em Turnaround

Retrospecto da Gafisa no mercado
Fonte: Google

1.2. Investimento no CRI General Shopping, outra empresa lista em bolsa (GSHP3) que nos últimos 10 anos só deu lucro em 2. Além de possuírem um FII (GSFI11) cheio de rolo com alavancagem, já que existe há anos e nunca distribuiu rendimentos, ou seja, é uma empresa que toma muito risco, nem sei como recebeu nota AA da S&P. O CRI representa menos de 4,29% do PL;

1.3. CRI Fashion Mall, que representa mais de 9% do PL atual, é desenvolvido pela Gafisa também, a mesma história do item 1.1.;

1.4. Quase 16% do PL investido em CRIs emitidos pela Tecnisa, uma empresa listada em bolsa (TCSA3) que não da lucros desde 2016. Para piorar apenas um dos 3 CRIs, que representa 2,26% do PL, possui garantias reais. O Relatório Gerencial menciona que o CRI possui Rating A pela S&P, mas não confio muito em agências de Rating;

1.5. Informa as razões de garantia, mas estão dispersas na descrição de cada CRI, seria muito mais fácil trazer tal informação na tabela da página 3;

1.6. Poderia colocar a informação da LTV de cada CRI na tabela da página 3 também;

1.7. Adquirindo, pouco mas adquirindo, CRIs com indexação ao CDI, sendo que se trata de um fundo atrelado a Índices de Preço;

1.8. Insistiu em lançar emissão mesmo com o mercado demonstrando não estar interessado;

1.9. Custos de subiram muito nos últimos meses, o que dificulta muito a vida de incorporadoras, principalmente as que estão em situação delicada, como a Gafisa, que saiu recentemente de Recuperação Judicial;

1.10. Aquisição em outubro do CRI GTLG (5,74% do PL), que possui remuneração de IPCA + 5,93%, ou seja, um prêmio sobre as NTN-B de menos de 1%, sendo que títulos do Tesouro já davam claros sinais de alta;

1.11. Aquisição do CRI Mabu (3,35% do PL), ativo de Multipropriedade que a Devant se recusou a participar da reestruturação do CRI por acreditar que as taxas ficaram aquém dos riscos incorridos

Valora participando de renegociação de CRI que a Devant recusou
Fonte: Relatório Gerencial DEVA11

1.12. Mistura de CRIs High Grade (IPCA + 5%) com CRIs High Yield (IPCA + 12%);

1.13. Duration elevada (4,9 anos), logo irá demorar para se livrar dos CRIs com baixa remuneração.

2. Qualidades:

2.1. Gestor não interage, mas ao menos acompanha o que os cotistas estão falando no fórum;

2.2. Emissão que estão lançando possui taxas melhores do que a da carteira atual, demonstrando que o gestor está ciente de que terá que aumentar a Taxa Média do fundo caso queira mantê-lo atrativo;

2.3. Alocação rápida dos recursos captados, inclusive utilizando compromissadas para isso;

2.4. CRIs sem carência;

2.5. Gestor bem visto pelo mercado.

3. Compraria? Sim, não gosto de algumas operações do fundo, mas a carteira no geral possui uma boa relação risco x retorno.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar as razões de garantias na tabela com os CRIs;

4.2. Se livrar de CRIs relacionados com a Gafisa o quanto antes;

4.3. Parar de comprar CRI High Grade e trocar os atuais por CRIs Middle Risk.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 28/11/2021

5.2. Cotação: R$ 96,08

5.3. VP: R$ 95,72

5.4. P/VP: 1,00x

5.4. Contexto: IPCA ultrapassando a casa dos 1% a.m., FIIs de papel lançando emissões sem sucesso, risco de recessão para o próximo ano e custos de construção elevados trazendo pessimismo para as construtoras.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista