Todo FII tem seus defeitos #10: VISC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Taxas ADM devoram entre 20 e 30% das receitas, acho que é a taxa de gestão mais cara do segmento;

1.2. Reajuste do VP exagerado no final de 2019, saiu de R$103,80 para R$121,40, alguns gestores fazem isso para aumentar sua taxa de gestão, mas no VISC11 a taxa é sobre valor de mercado. Mesmo assim acredito que o reajuste foi para o FII não ficar com um P/VP tão alto e dar uma maior sustentação ao valor de mercado;

1.3. Como consequência do item anterior, no patamar de VP atual fica difícil para a gestão fazer uma nova emissão. Então acredito que em breve vem um reajuste (pra baixo) do VP bem relevante, para a gestão poder fazer emissão no VP ou em linha com o VP, quando a pandemia passar. Atualização: estava enganado, a gestão simplesmente fez emissões abaixo do VP na cara dura;

1.4. Ameaça do e-commerce, apesar de que acredito que o impacto será limitado, o comércio online vai ser predominante em alguns setores, como por exemplo, eletrônicos, mas isso já vinha de algum tempo já. Agora certos comércios continuaram demandando espaço, por exemplo, roupas e calçados, muitos gostam de experimentar antes de comprar e outros se divertem no processo. Além de que o serviço possa vir a ocupar tais espaços, mas de qualquer forma, a competição por tais espaços será menor;

1.5. Competição menor pelos espaços vai levar a uma queda do aluguel;

1.6. Num passado não muito distante a gestão vendeu bons shoppings para cumprir promessas de distribuição de rendimentos e recuperar taxas de gestão que abriram mão, por não estarem atingindo tais metas;

1.7. Shoppings bons são super disputados e caros, logo, é comum "abaixarem o nível" em novas emissões;

1.8. Não sei como está hoje, mas há um tempo atrás a alocação era bem lenta;

1.9. 7ª emissão do fundo foi bem abaixo do VP (R$106,19 x R$119,30) e acima do preço de mercado, que na época estava entre R$100 e 102, ou seja, completamente desinteressante para os cotistas, que pouco aderiram a emissão;

1.10. Há relatos de que os imóveis comprados da Ancar são de qualidade inferior ao portfólio original do fundo;

1.11. Quanto ao portfólio do fundo: não são Tops como o do HGBS11, mas também não deixam a desejar.

 

2. Qualidades:

2.1. Vacância baixa em "tempos normais";

2.2. Grande barreira de entrada para novos entrantes no mercado de shoppings, uma vez que tais empreendimentos requerem grandes terrenos vagos bem localizados, algo extremamente escasso;

2.3. Costume do brasileiro de frequentar shopping como diversão;

2.4. FII de shopping mais popular/famoso do mercado;

2.5. Utilização de alavancagem;

2.6. Shopping não é só comércio, tem muito serviço (salão de beleza, academia...), que por razões óbvias não é afetado pelo e-commerce;

2.7. Relatório Gerencial muito completo;

2.8. O rendimento atual ainda é afetado por descontos, que devem cessar muito em breve;

2.9. Boa distribuição entre os shoppings.

 

3. Compraria? Foi um dos meus primeiros FIIs, mas quando percebi a quantidade de dinheiro que ia para as mãos da gestora eu dei no pé.

 

4. Dicas:

4.1. Ajustar esse VP, está muito esquisito.

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/11/2021

5.2. Cotação: R$97,00

5.3. VP: R$116,50

5.4. P/VP: 0,83x

5.4. Contexto: Shoppings abertos em tempo integral e lotados. Porém, há uma preocupação quanto a uma recessão no próximo ano.

 

Observações:

- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável

- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar

- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista