Todo FII tem seus defeitos #11: MFAI11 2.0

1. Defeitos/riscos

1.1. Gestora com filme queimado (Mérito);

1.2. Aumento dos custos de construção vai prejudicar as ações;

1.3. 1/3 do PL em ações, que atualmente não estão gerando nem renda e nem ganho de capital;

1.4. Administradora Planner, que também é responsável pelos rolos no outro FII da gestora (MFI11);

1.5. VP volátil devido a posição em ações (fique de olho antes de comprar);

1.6. Taxa de performance sobre o que exceder o CDI;

1.7. Aparentemente a taxa de performance não tem sido provisionada mês a mês;

1.8. Tem queimado bastante caixa nos últimos meses para manter os rendimentos, assim que acabar deve haver uma queda nos rendimentos e consequentemente na cota;

1.9. Quase 10% do PL é no MFII11, o outro fundo da casa, e pelo retrospecto da gestora, duvido que isentem o fundo de uma segunda taxa para o mesmo gestor;

1.10. Liquidez baixa até mesmo para sardinhas;

1.11. Muito provável que esteja com PM muito acima da cotação atual nas ações e em MFII11.

 

2. Qualidades

2.1. Gestores com experiência em desenvolvimento e vivenciam esse mundo, logo possuem grande capacidade de prever movimentos do mercado imobiliário e consequentemente fazer bons trades;

2.2. Relatório Gerencial simples e completo;

2.3. Fundo pequeno, o que facilita nos trades;

2.4. Não ignora fundos de recebíveis;

2.5. HABT11 ainda pode permitir bons lucros com arbitragens para o fundo.

 

3. Compraria? Não, gestor/administrador envolvidos em muitos rolos.

 

4. Dicas:

4.1. Publicar os relatórios gerenciais com maior celeridade, estou quase no final de novembro tendo que utilizar um RG de setembro.

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/11/2021

5.2. Cotação: R$65,40

5.3. VP: R$79,88

5.4. P/VP: 0,81x

5.4. Contexto: FOFs caindo com muita força devido a dificuldade de gerar ganho de capital. Temor de recessão e custos de construção em alta fizeram com que o IMOB tivesse uma queda expressiva.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista