Todo FII tem seus defeitos #12: QAGR11

1. Defeitos/riscos

1.1. Silos não se valorizam com o tempo, muito pelo contrário, se desgastam;

1.2. Difícil avaliação das aquisições, uma vez que não há pares de comparação, não há tanta informação assim disponível e a maioria dos influenciadores também sabe pouco sobre agro;

1.3. Contratos atípicos e específicos é quase certeza de renda desabando ao final do contrato;

1.4. 1/3 da carteira tem vencimento de contrato em 2025...  É bom que o fundo tenha conseguido fazer novas emissões até lá;

1.5. Gestores antigos fizeram compras Sale and Leaseback com apenas 5 anos de duração, tempo insuficiente para que o fundo recupere o investimento realizado;

1.6. Concentração em poucos inquilinos;

1.7. Novos gestores parecem ser lentos como os antigos;

1.8. Custos de manutenção dos silos é por conta do fundo;

1.9. Considero como praticamente impossível que o fundo consiga um novo locatário caso haja desocupação do atual, deixando o fundo nas mãos do inquilino e atrapalhando muito nas negociações quando o contrato atípico se encerrar;

1.10. Ausência de escassez de espaços para a construção de novos silos.

 

2. Qualidades

2.1. Serve para dar uma diversificada na carteira;

2.2. Bastante espaço para crescer;

2.3. Alto custo de mudança para os inquilinos, o que será muito útil nas renegociações;

2.4. Resiliência do setor agrícola;

2.5. Bons Relatórios Gerenciais;

2.6. Taxa de gestão baixa;

2.7. Há segmentos do agro que não são abastecidos por crédito subsidiado;

2.8. Leve contestação dos créditos subsidiados ao agro (muito incipiente ainda);

2.9. Capitania e Mogno possuem posição no ativo e tem sido bem ativos, vide o episódio em que chamaram uma assembleia para amortizar valores em caixa que a gestão não estava conseguindo alocar.

 

3. Compraria? Não, devido ao item 1.1.

 

4. Dicas:

4.1. Diversificar em imóveis não tão específicos, ou seja, que sejam utilizados por mais de uma empresa.

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/11/2021

5.2. Cotação: R$48,00

5.3. VP: R$59,73

5.4. P/VP: 0,80x

5.4. Contexto: Agro muito beneficiado pelo dólar, primeiros FI Agros entrando no mercado e IFIX em queda livre.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista