Todo FII tem seus defeitos #13: URPR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado a P/VP muito elevado;

1.2. Devedores dos CRIs sofreram com o IGPM elevado e agora estão sofrendo com o IPCA elevado por causa da mudança de indexador, o que pode comprometer a saúde dos CRIs. Inclusive o fundo começa a ter CRIs com razões de garantia desenquadradas;

1.3. Operações localizadas em cidades bem pequenas, o que aumenta os prêmios dos CRIs, mas aumenta os riscos das operações;

1.4. Concentração na securitizadora Travessia;

1.5. O fundo faz a distribuição de rendimentos por Lucro Contábil, então caso haja algum problema a situação pode se complicar bastante;

1.6. Concentração excessiva no CRI Hot Beach, que representa mais de 20% do PL do fundo;

1.7. Em emissões passadas não privilegiou os cotistas, chegando a não ter nem se quer fase de sobras. Aparentemente tal problema foi resolvido;

1.8. Na última emissão o fundo ficou segurando a conversão das cotas por vários meses para que a distribuição de rendimentos da cota principal não fosse afetada;

1.9. CRI Hot Beach Subordinada com remuneração de apenas IPCA + 13%, muito aquém de valores que eram vistos a não muito tempo atrás em CRIs subordinados.

2. Qualidades:

2.1. Aparentemente a gestão tem experiência com desenvolvimento, vide que possui intenção de lançar um fundo desse segmento;

2.2. Entrega bons prêmios sem se expor muito a Multipropriedade;

2.3. Manteve a Taxa Média dos CRIs;

2.4. Benchmark que realmente é desafiador para a gestora;

2.5. Administrador Vórtx;

2.6. Fundo de reserva de 2 PMTs em todos os CRIs;

2.7. Maioria dos CRIs com obras concluídas ou próximo de serem concluídas;

2.8. Serve de diversificação High Yield para os fundos da Hectare;

2.9. Gestor me passou bastante confiança nas Lives que fez e aparenta ser pró-cotista;

2.10. Tabela com o rendimento líquido esperado ficou muito boa e o fundo foi pioneiro em algo do tipo

Rendimento Líquido do fundo
Fonte: Relatório Gerencial URPR11

3. Compraria? Sim, mas não no preço atual. Vou aguardar uma queda nos rendimentos quando a inflação arrefecer, o que deve jogar a cota pra baixo.

 

4. Dicas:

4.1.Voltar para a tese inicial do fundo. Pode ser tentador investir em Multipropriedade e seus Tickets altos, mas fazendo isso o fundo diminui a sua diferença para os fundos da Hectare e perde atratividade.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/11/2021

5.2. Cotação: R$111,06

5.3. VP: R$94,66

5.4. P/VP: 1,17x

5.4. Contexto: Fundos High Yield pagando altos rendimentos devido a inflação elevada, fundos com muita Multipropriedade ficando queimados e perdendo ágio e FIIs de papel fazendo uma emissão atrás da outra.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista