Todo FII tem seus defeitos #14: TRXF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentrado em um inquilino Pão de açúcar/Assaí;

1.2. Risco da dívida pressionar os rendimentos caso a o IPCA suba mais ainda;

1.3. FII sendo negociado abaixo do VP e a gestora deve querer fazer mais emissão em breve, então existe o risco de vir alguma emissão abaixo do VP em breve;

1.4. Gestora com histórico de fazer cagadas em outros fundos (TRXL11, XTED11...), apesar de que nesse acredito que estão fazendo um bom trabalho;

1.5. Rendimento tende a cair ao passo que o fundo vá quitando suas dívidas (demora alguns anos até que isso seja sentido). Entretanto, o fundo pode fazer novas aquisições com alavancagem para retomar ao patamar anterior;

1.6. Planejava desenvolver um supermercado, assumindo todos os riscos que o desenvolvimento possui, mas a remuneração para tal operação não parecia satisfatória para o risco incorrido, ainda mais que no momento estávamos com os custos de construção em alta;

1.7. Contratos atípicos daqui alguns anos podem causar uma distorção entre o aluguel cobrado e o de mercado;

1.8. Cometeu um erro grave na compra do Centro de Distribuição da Camil. Na ocasião o gestor adquiriu um imóvel logístico no RIO DE JANEIRO com um contrato atípico que não era aquele atípico que estamos acostumados a ver. Então poucos meses após vender o imóvel a Camil decidiu que iria desocupar o galpão, o que me faz pensar que foi um caso de desova. Felizmente a TRX conseguiu vender o imóvel antes que as multas de rescisão acabassem.

2. Qualidades:

2.1. Alavancagem muito bem-feita, sendo cobertas por contratos atípicos com inquilino excelente e por taxas inferiores aos cap rates dos imóveis;

2.2. Supermercados geralmente estão localizados em ruas movimentadas;

2.3. Inquilino principal listado em bolsa e com ótimo perfil de crédito;

2.4. Segmento essencial anti-crise (alimentação/supermercados);

2.5. Valor médio de locação por m² dentro da normalidade, algo raro em contratos atípicos;

2.6. Transparência sobre as dívidas do fundo;

2.7. Portfólio de imóveis super diversificado;

2.8. Dívida extremamente barata, cerca de IPCA + 5%;

2.9. Grande quantidade de imóveis facilita muito caso o fundo necessite fazer alguma venda para honrar amortizações;

2.10. Contratos muito longos;

2.11. Facilidade de verificar se o fundo está enrolado com as dívidas do fundo, basta verificar o Índice de Liquidez Corrente, que mede quantos anos de amortização de dívida é possível pagar com o caixa atual do fundo.

3. Compraria? Sim, a alavancagem foi muito bem feita e os contratos são fortes e longos. Além de que imóveis de renda urbana geralmente estão melhor localizados.

4. Dicas:

4.1. Diversificar inquilinos;

4.2. Fazer desenvolvimento, mas com Cap Rates adequados e sem dívida.

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 17/11/2021

5.2. Cotação: R$96,98

5.3. VP: R$ 101,88

5.4. P/VP: 0,95x

5.4. Contexto: Inflação, SELIC e juros futuros em alta, FIIs de tijolos caindo muito e discussão se os imóveis de fundos imobiliários vão conseguir repassar a inflação no aluguel.

Observações:

- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista