Todo FII tem seus defeitos #15: HGRU11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não consta os vencimentos dos contratos dos imóveis educacionais;

1.2. Segmento educacional tende a diminuir a demanda por espaços tão grandes, ainda mais nos cursos da IBMEC, que podem facilmente ser migrados para vídeo aulas. É óbvio que não vão passar para 100% a distância, mas a área demandada tende a diminuir;

1.3. Já ouvi histórias/boatos de que o Grupo Pernambucanas não estava muito saudável financeiramente;

1.4. Mais de 90% dos contratos são atípicos e não tiraram proveito disso para fazer alavancagem, o que na minha opinião é um desperdício de lastro;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo sua conversão para outro segmento muito custosa;

1.6. Fundo bilionário, tinha espaço mais do que suficiente para investir em desenvolvimento e sei que o grupo Assaí tem interesse nesse tipo de negócio;

1.7. Antigo locatário (UMC) do imóvel Vila Leopoldina ficou apenas 5 meses após a venda, apesar do novo inquilino (Cruzeiro do Sul) ser melhor do que o original, achei essa movimentação muito esquisita;

1.8. 320 milhões (15% do PL) em outros ativos, como CRI, FIIs e Renda Fixa, como o fundo não possui projetos de desenvolvimento ou alavancagem considero tal valor como exagerado.

2. Qualidades:

2.1. Imóveis de Renda Urbana necessitam estar em locais com grande circulação de pessoas, portanto, geralmente estão bem localizados;

2.2. Segmento de varejo (supermercado) perene e consegue repassar a inflação para seus produtos;

2.3. Mercado precifica muito bem fundos da CSHG, o que pode ser muito bom para trades;

2.4. Aluguel/m² no varejo em linha com o mercado, vide similaridade com os dados no fundo TRXF11;

2.5. Gestão de alta qualidade;

2.6. Contratos fortes e longos;

2.7. Possibilidade de diluir imóveis educacionais com novas emissões;

2.8. Taxa de gestão baixa;

2.9. Diversificação de imóveis/localidades;

2.10. Não houve queda dos rendimentos durante a pandemia, ou seja, não houve choradeira dos inquilinos.

3. Compraria? Sim, desde que dilua essa parcela em imóveis educacionais.

4. Dicas:

4.1. Diluir a fração educacional, que vai passar por muitas mudanças nos próximos anos;

4.2. Criar uma tabela resumindo as principais informações (ABL, vencimento, R$/m², vacância, representatividade do PL, etc.).

5. Dados:

5.1. Data da análise: 27/11/2021

5.2. Cotação: R$ 103,23

5.3. VP: R$ 117,39

5.4. P/VP: 0,88x

5.4. Contexto: Queda generalizada dos FIIs de tijolos, risco de uma recessão e fundos ainda não conseguiram repassar a inflação para o aluguel.

 

Observações:

- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista