Todo FII tem seus defeitos #16: GALG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alto valor do custo da ABL (Área Bruta Locável), na ordem de aproximadamente 11 mil/m². Em Live foi discutido que isso seja devido a terrenos livres grandes, terrenos próximos ao meio urbano e galpões refrigerados, sendo que todos os equipamentos são de propriedade do fundo. No entanto, eu acrescentaria mais um fator: o custo do Contrato Atípico, pois as empresas só aceitam as condições de tais contratos com uma contrapartida, a venda do imóvel por valores acima do mercado;

1.2. Fiança desnecessária com o contrato atípico da BRF, reduzindo o cap rate potencial;

1.3. Exposição ao segmento de cigarros, que está em declínio visível;

1.4. Como 100% dos contratos são atípicos, não podemos afirmar se o valor do aluguel está em linha com o praticado no mercado;

1.5. Imóveis muito específicos, no entanto, como exposto no item 2.4., os imóveis são muito importantes para os inquilinos;

1.6. Alguns dos imóveis antes de irem para o GALG11 eram de um fundo Private Equity, o que explica os contratos atípicos com menos anos até o vencimento e aumenta o risco de ser uma desova de imóveis;

1.7. Não esconde a alavancagem do fundo (CRIs), mas não fala os prêmios de tais CRIs;

1.8. Concentração em poucos inquilinos (93% em 2 inquilinos)

Concentração em apenas 2 inquilinos/ativos
Fonte: Relatório Gerencial GALG11

1.9. Contrato com a Souza Cruz não está tão longe de se encerrar (set/2027) e duvido que tenha alguma outra empresa capaz de ocupar toda ABL

Quem ocuparia toda essa ABL?
Fonte: Relatório Gerencial GALG11

1.10. Despesa financeira não subiu nos últimos meses, que foram de IPCA bem alto, o que é um indicativo de carência de amortização.

2. Qualidades:

2.1. Fundo utiliza alavancagem, sim, alavancagem é positivo, desde que haja por trás um contrato atípico com uma empresa com bom perfil de crédito;

2.2. Bons cap rates;

2.3. Segurança dos contratos atípicos;

2.4. Imóveis são estratégicos para seus inquilinos;

2.5. Responsabilidade dos equipamentos de refrigeração por parte dos locatários;

2.6. Alavancagens feitas em períodos de juros baixos, ou seja, dívida barata.

3. Compraria? Não, muito risco para pouco Yield, o fundo está muito concentrado em poucos inquilinos e os imóveis são muito específicos.

 

4. Dicas:

4.1. Dar uma “explodida” nas despesas da DRE, especificando o que é despesa com taxas e o que é despesa financeira;

4.2. Deixar claro o custo da dívida (IPCA + ?);

4.3. Melhorar a diversificação de inquilinos/imóveis.

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 27/11/2021

5.2. Cotação: R$ 97,99

5.3. VP: R$ 103,13

5.4. P/VP: 0,95x

5.4. Contexto: Otimismo com galpões logísticos segue mesmo com recessão a vista e aluguéis estagnados.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista