Todo FII tem seus defeitos #119: ABCP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rolo com a CVM/Receita Federal podem causar uma multa gigantesca para o fundo, não vou me lembrar de cabeça, mas gira em torno das centenas de milhões de reais;

1.2. Gestão Rio Bravo tentou “peitar” a CVM e empurrou o problema com a barriga. Nem se quer tomou atitudes para estancar o fato gerador do rolo no começo do caso;

1.3. Cyrela tem demonstrado o menor interesse de ajudar nas negociações;

1.4. Meu chute quanto ao desfecho da novela com a CVM: o fundo deve ser punido. Entretanto, tudo pode acontecer;

1.5. Muitas montadoras e indústrias que abastecem as linhas de montagem fecharam as portas nos últimos anos;

1.6. Mercado pagando Yields similares a de outros fundos de shopping. Por exemplo, o último DY em ABCP11 foi 0,78%, enquanto em HSML11 foi de 0,83% e MALL11 0,74%. Ou seja, acredito que o risco desse fundo não esteja devidamente precificado.

2. Qualidades:

2.1. Descrição do rolo com a CVM no Relatório Gerencial;

2.2. Facilidade de acompanhamento dos resultados do shopping;

2.3. Relatório Gerencial conta com dados de 2019, o que melhora muito a análise. Atualização 2ª versão: não mantiveram essa comparação nos RGs atuais e considero completamente inútil fazer comparações com 2020 e 2021;

2.4. Já está distribuindo mais resultado do que em 2019;

2.5. Taxa de administração baixa (0,1% a.a.);

2.6. Rendimento crescente desde o início do fundo em 2004;

2.7. Shopping muito tradicional;

2.8. Gestão passiva;

2.9. Vacância em queda

3. Compraria? Não, não vejo motivos para investir em um fundo com um rolo desse tamanho com outros bons fundos de shopping. Infelizmente é um excelente ativo de um dos meus segmentos preferidos, mas que está cheio de rolos.

4. Dicas:

4.1. Tentar encontrar um meio termo com a Cyrela para fazer a cisão o quanto antes.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 31/07/2022

5.2. Cotação: R$ 67,60

5.3. VP: R$ 91,77

5.4. P/VP: 0,74x

5.4. Contexto: Shoppings com uma forte recuperação no pós pandemia. Expectativa de fundos de tijolos repassarem a inflação recente para o aluguel. SELIC elevada pressionando as cotações dos fundos, principalmente os de tijolos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda