Todo FII tem seus defeitos #120: LUGG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Risco de conflito de interesses, já que tanto a gestora (Banco Inter), como a vendedora dos imóveis (MRV) são do mesmo dono (Rubens Menin);

1.2. Cerca de 28% da receita é consumida em despesas imobiliárias, despesas operacionais e reservas;

1.3. Despesas imobiliárias (condomínio, IPTU, seguros...) caros mesmo com uma alta taxa de ocupação;

1.4. Rendimento tem aumentado, mas não tem acompanhado completamente a inflação, no início do fundo (fev/20) distribuía R$0,49/cota, hoje em dia tem distribuído entre R$0,55 e R$0,60/cota;

1.5. Existência de uma PJ desconhecida com mais de 41% das cotas. Algo que pode trazer implicações imprevisíveis

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=219480&cvm=true

1.6. Liquidez horrível.

2. Qualidades:

2.1. Fundo residencial, sendo assim uma ótima opção de diversificação;

2.2. Boa taxa de ocupação

2.3. Pulverização de inquilinos;

2.4. Informação do aluguel médio de locação e comparação do aluguel médio na região

2.5. Possibilidade de venda de unidades e geração de ganho de capital;

2.6. Segmento residencial é menos especulativo, se comparado ao corporativo e de lajes;

2.7. Imóveis novos (2019/2020).

3. Compraria? Não, não me agrada o risco de conflito de interesses e as despesas exageradas do fundo.

4. Dicas:

4.1. Falar um pouco da região dos imóveis, do jeito que é hoje é inviável para um investidor pessoa física avaliar o fator localização;

4.2. Estudar meios de reduzir as despesas imobiliárias;

4.3. Trazer informações quanto ao valor R$/m² dos imóveis;

4.4. Especificar a finalidade das reservas provisionadas mensalmente.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/08/2022

5.2. Cotação: R$ 78,50

5.3. VP: R$ 127,84

5.4. P/VP: 0,61x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., IPCA em deflação, IFIX subindo forte devido a expectativa de fim da alta de juros e poucos dias para o 1º turno da eleição de 2022.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda