Todo FII tem seus defeitos #121: RBED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então é de esperar pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos. Tal movimento fica bem evidente nos Relatórios Trimestrais da Cogna;

1.2. Gestão tentou fazer emissões, mesmo com as incertezas do mercado educacional e o fundo sendo negociado abaixo do VP;

1.3. Risco de desova nas novas emissões devido ao primeiro ponto;

1.4. Alavancagem atual do fundo se encontra em 18%, porcentagem saudável diante da grande quantidade de contratos atípicos. Entretanto, caso aumentem esse valor é necessário ter atenção;

1.5. Contratos atípicos: risco dos aluguéis estarem fora da média do mercado;

1.6. Contratos atípicos: risco de vacância reprimida, ou seja, o inquilino tem intenção de sair ou diminuir a área ocupada, mas a única coisa que o segura é o contrato;

1.7. Alto custo de conversão de imóveis educacionais para varejo;

1.8. Se já é difícil fazer emissão hoje, imagina daqui alguns anos, perto do vencimento dos contratos, para pagar pelas alavancagens;

1.9. Concentração na Cogna (Anhanguera e Pitágoras pertencem ao mesmo grupo controlador).

2. Qualidades:

2.1. Taxa de gestão baixa (0,70% a.a.) e sobre o valor de mercado;

2.2. Com o fim da RMG em 2019 os aluguéis dos imóveis devem ter voltado para valores compatíveis com o mercado;

2.3. Vários anos para o fim dos contratos

2.4. Gestão Rio Bravo tem se esforçado bastante para recuperar a imagem da empresa e tem trazido Fatos Relevantes e Relatórios Gerenciais bem transparentes;

2.5. Estabilização/queda no Valor Patrimonial do fundo, algo que a primeira vista parece ruim, mas para fundos de contratos atípicos é fundamental, pois tais fundos necessitam de novas emissões para aumentar o WAULT (média ponderada do prazo dos contratos);

2.6. Regiões com grande fluxo de pessoas, segundo a gestão;

2.7. Poucos cursos de humanas, que estão mais suscetíveis ao EaD 100%.

3. Compraria? Não, fundos educacionais no futuro serão o que hoje são os fundos de agência bancárias. Para compensar o prêmio de risco precisa ser enorme.

4. Dicas:

4.1. Adicionar um gráfico com a concentração por inquilino;

4.2. Seguir conservador no cálculo do Valor Patrimonial.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/08/2022

5.2. Cotação: R$ 129,88

5.3. VP: R$ 140,91

5.4. P/VP: 0,92x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., IPCA em deflação, IFIX subindo forte devido a expectativa de fim da alta de juros e poucos dias para o 1º turno da eleição de 2022.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda