Todo FII tem seus defeitos #146: FCFL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Renegociação de um contrato típico, dando carência de 1 ano sobre essa parte do contrato e posteriormente um desconto de 50% sobre essa parte do aluguel. Tal desconto vai reduzir o rendimento em R$0,12/cota. Lembrando que no final de 2021 foi feito um retrofit no imóvel e menos de um ano depois o inquilino já está pedindo desconto relevante;

1.2. Proposta de compra do imóvel pelo locatário por um valor bem abaixo do praticado no mercado, algo que rejeitado pelos cotistas em AGE;

1.3. Os 2 itens acima são um claro sinal de que o inquilino está incomodado com o contrato vigente. As implicações disso são incertas;

1.4. Inquilino do ramo educacional, que sofreu grandes mudanças com a pandemia, reduzindo a necessidade de área devido a popularização das aulas online. Não acredito que o INSPER mude para o formato EaD, mas é provável que incorpore o modelo semi-presencial;

1.5. Com a diminuição da demanda por área o inquilino ganha poder de negociação frente o locador, algo bem visível pela renegociação do aluguel típico;

1.6. Cotado bem acima do valor patrimonial;

1.7. Gestão BTG tem irritado bastante os cotistas;

1.8. Grande parte dos cursos oferecidos pela instituição podem ser migrados, mesmo que parcialmente, para o meio online

Todo FII tem seus defeitos #122: FAED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então esperem pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos;

1.2. Valor Patrimonial mais do que dobrou nos últimos 10 anos, mas os rendimentos não acompanharam tal alta, saindo de R$0,93/cota em 2010 e agora estão em R$1,53/cota (julho/2022);

1.3. Mono inquilino (Cogna);

1.4. Relatório Gerencial não fornece informações sobre os imóveis, localização ou contratos;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo difícil sua conversão para o varejo;

1.6. Concentração elevada, com o imóvel Taboão representando quase 50% da ABL do fundo;

1.7. Campus localizados no interior paulista.

Todo FII tem seus defeitos #121: RBED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então é de esperar pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos. Tal movimento fica bem evidente nos Relatórios Trimestrais da Cogna;

1.2. Gestão tentou fazer emissões, mesmo com as incertezas do mercado educacional e o fundo sendo negociado abaixo do VP;

1.3. Risco de desova nas novas emissões devido ao primeiro ponto;

1.4. Alavancagem atual do fundo se encontra em 18%, porcentagem saudável diante da grande quantidade de contratos atípicos. Entretanto, caso aumentem esse valor é necessário ter atenção;

1.5. Contratos atípicos: risco dos aluguéis estarem fora da média do mercado;

1.6. Contratos atípicos: risco de vacância reprimida, ou seja, o inquilino tem intenção de sair ou diminuir a área ocupada, mas a única coisa que o segura é o contrato;