Todo FII tem seus defeitos #146: FCFL11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Renegociação de um contrato típico, dando carência de 1 ano sobre essa parte do contrato e posteriormente um desconto de 50% sobre essa parte do aluguel. Tal desconto vai reduzir o rendimento em R$0,12/cota. Lembrando que no final de 2021 foi feito um retrofit no imóvel e menos de um ano depois o inquilino já está pedindo desconto relevante;

1.2. Proposta de compra do imóvel pelo locatário por um valor bem abaixo do praticado no mercado, algo que rejeitado pelos cotistas em AGE;

1.3. Os 2 itens acima são um claro sinal de que o inquilino está incomodado com o contrato vigente. As implicações disso são incertas;

1.4. Inquilino do ramo educacional, que sofreu grandes mudanças com a pandemia, reduzindo a necessidade de área devido a popularização das aulas online. Não acredito que o INSPER mude para o formato EaD, mas é provável que incorpore o modelo semi-presencial;

1.5. Com a diminuição da demanda por área o inquilino ganha poder de negociação frente o locador, algo bem visível pela renegociação do aluguel típico;

1.6. Cotado bem acima do valor patrimonial;

1.7. Gestão BTG tem irritado bastante os cotistas;

1.8. Grande parte dos cursos oferecidos pela instituição podem ser migrados, mesmo que parcialmente, para o meio online

1.9. Imóveis educacionais são muito específicos, dificultando a conversão para outras utilizações;

1.10. Em 2025 tem nova revisional do contrato típico e deve vir uma nova negociação desvantajosa para os cotistas;

1.11. Possibilidade de futuramente o fundo ser incorporado por algum dos fundos de renda urbana ou educacionais.

2. Qualidades:

2.1. Imóvel muito bem localizado;

2.2. Vários anos até o fim do contrato (2037);

2.3. Maior parte do contrato é atípico, que sofre menos com os ataques do inquilino

2.4. Taxa de administração de apenas 0,3% do PL;

2.5. Inquilino reconhecido e relevante, algo que traz mídia positiva para o imóvel;

2.6. Gestão passiva permitiu que os rendimentos crescessem até o revisional deste ano

3. Compraria? Não, não gosto de fundos do segmento educacional e nesse tem o agravante do inquilino estar insatisfeito com o contrato.

4. Dicas:

4.1. Deixar os cotistas decidirem se vão aceitar as investidas do inquilino ou não.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 09/10/2022

5.2. Cotação: R$ 122,50

5.3. VP: R$ 104,78

5.4. P/VP: 1,17x

5.4. Contexto: IFIX subindo bastante com o fim do ciclo de aperto monetário nacional e vários meses com deflação. Pandemia encerrada.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Baixo

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda