Todo FII tem seus defeitos #122: FAED11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ensino EaD é muito mais lucrativo para as empresas do setor, então esperem pressão delas para haver uma migração para essa modalidade e a pandemia adiantou essa migração em vários anos;

1.2. Valor Patrimonial mais do que dobrou nos últimos 10 anos, mas os rendimentos não acompanharam tal alta, saindo de R$0,93/cota em 2010 e agora estão em R$1,53/cota (julho/2022);

1.3. Mono inquilino (Cogna);

1.4. Relatório Gerencial não fornece informações sobre os imóveis, localização ou contratos;

1.5. Imóveis educacionais são muito específicos, sendo difícil sua conversão para o varejo;

1.6. Concentração elevada, com o imóvel Taboão representando quase 50% da ABL do fundo;

1.7. Campus localizados no interior paulista.

2. Qualidades:

2.1. Taxa de administração barata (0,30% a.a.);

2.2. Possibilidade do fundo vir a ser incorporado ou ter os imóveis vendidos para outro fundo imobiliário. Já que há um claro movimento das gestoras de ter fundos grandes com gestão ativa. Caso isso venha a se concretizar os cotistas receberiam um lucro acumulado por vários anos nos imóveis, já que se trata de um fundo bem antigo;

2.3. Em 2020 houve o fim de contratos atípicos, trazendo o aluguel para patamares mais realistas;

2.4. Atualmente a multa em caso de desocupação é de 12 meses de aluguel

https://static.btgpactual.com/media/anhanguera_educacional_anhanguera_prospectodefinitivo_2emissao.pdf

2.5. Carrego bem elevado, no momento em que escrevo o DY mensal do fundo é de quase 1,10% a.m.;

2.6. Aluguel/m²: R$1.027.317/37.549,18 m² = R$27,35/m². Não conheço as praças para dizer se está barato ou caro, mas acredito que não seja um valor exagerado;

2.7. Muito provável que não haja um segundo campus nas cidades em questão, de forma que seria bastante trabalhoso realocar os estudantes.

3. Compraria? Não, estou pessimista para o segmento educacional e nem é possível comprar pelos imóveis, já que o relatório não traz informações sobre eles.

4. Dicas:

4.1. Trazer informações quanto aos cursos ofertados;

4.2. Adicionar uma tabela com as informações dos imóveis (ABL, vencimento do contrato, localização, etc);

4.3. Adicionar um gráfico da concentração da receita por imóvel.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/08/2022

5.2. Cotação: R$ 140,87

5.3. VP: R$ 216,20

5.4. P/VP: 0,65x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., IPCA em deflação, IFIX subindo forte devido a expectativa de fim da alta de juros e poucos dias para o 1º turno da eleição de 2022.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda