Todo FII tem seus defeitos #123: BBPO11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestores passaram quase uma década recebendo a taxa de gestão tendo que fazer praticamente nada e quando chega o momento de trabalhar (renegociação dos contratos), chamam uma consultoria para fazer o trabalho deles com o dinheiro do cotista;

1.2. Contratos vencem no final de 2022, mas a gestão antecipou as negociações para um dos piores momentos possíveis para se negociar (no meio da pandemia);

1.3. Risco de conflito de interesses, já que a BV Asset é controlada pelo Banco do Brasil;

1.4. Edifício Sede, que representa 19% das receitas, se encontra em Brasília e tenho minhas dúvidas de que haja algum outro inquilino que possua porte suficiente para ocupar tal prédio no caso de uma desocupação do Banco do Brasil. Ou seja, uma eventual desocupação condenaria o prédio a uma vacância extremamente prolongada, assim como acontece com o BBFI11B, que também possuía imóveis em Brasília locados para o Banco do Brasil;

1.5. Administração do Votorantim, não sei dizer se prestam um bom serviço como custodiante;

1.6. Agências são imóveis específicos, o que encarece uma eventual migração para o varejo;

1.7. Acredito na permanência do inquilino nas agências, muito devido ao caráter social que o banco possui, mas não posso dizer o mesmo das lajes corporativas/comerciais, que possuem fatia relevante no fundo. Possivelmente é isso que deve acontecer nos 6 imóveis que não foram renovados, o banco deve manter a agência e desocupar os escritórios

1.8. Regulamento antigo pode trazer complicações;

1.9. Tiveram bastante tempo para fazer algo com os 6 imóveis que serão devolvidos, mas não fizeram nada, ficaram apenas torcendo para que o BB renovasse.

2. Qualidades:

2.1. Agências bancárias geralmente estão localizadas em regiões com grande fluxo de pessoas;

2.2. Fundo bem antigo, consequentemente, há bastante inflação acumulada nos imóveis nos últimos 10 anos. Logo, eventuais alienações podem gerar um grande ganho de capital;

2.3. Banco do Brasil, assim como a Caixa, é utilizado pelo governo para prestar serviços, como o pagamento de benefícios, o que aumenta a necessidade de agências;

2.4. Taxa de administração barata (0,28% a.a.);

2.5. Transparência na renegociação dos contratos;

2.6. Conservadorismo no cálculo do VP, que se encontra no mesmo valor desde 2012.

3. Compraria? Não, devido ao processo de digitalização bancária, conflito de interesses e custodiante desconhecido.

 

4. Dicas:

4.1. Acrescentar a informação do Aluguel/m², já que um dos grandes questionamentos do fundo é se os contratos estão inflados.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/08/2022

5.2. Cotação: R$ 87,98

5.3. VP: R$ 100,10

5.4. P/VP: 0,88

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., IPCA em deflação, IFIX subindo forte devido a expectativa de fim da alta de juros e poucos dias para o 1º turno da eleição de 2022. 

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda