Todo FII tem seus defeitos #124: EVBI11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração no Rio de Janeiro (80%), mas como o fundo é pequeno, essa concentração pode ser facilmente diluída. Atualização 2ª versão: atualmente 53% da receita do fundo é proveniente do Rio de Janeiro;

1.2. Rolo envolvendo o principal ativo do fundo, aparentemente um engano

1.3. Vacância enorme do Rio de Janeiro pode dificultar o repasse da inflação;

1.4. Liquidez baixa, até mesmo para pessoas físicas;

1.5. Ausência de um gráfico por localização, informação básica em um fundo de tijolo;

1.6. Alavancagem de 37% do PL e CRIs em carência até outubro/2022 e novembro/2023;

1.7. O fundo necessita de emissões para diversificar e futuramente para amortizar os CRIs, mas nunca vi o fundo ser negociado acima do VP.

2. Qualidades:

2.1. Alavancagem inteligente (atrelada a contratos atípicos com o Grupo Pão de Açúcar);

2.2. Como o próprio nome diz, inquilinos devem estar relacionados a consumo essencial, logo, mais estabilidade;

2.3. Relatório Gerencial de fácil leitura;

2.4. Fundos de Renda Urbana geralmente possuem boa localização, já que os inquilinos precisam de locais com grande fluxo de pessoas;

2.5. Conseguiu eliminar a vacância do fundo em abril/2021, um dos piores meses da pandemia;

2.6. Imóvel no Rio de Janeiro possui contratos típicos, ou seja, o aluguel está em linha com o mercado e não há vacância reprimida;

2.7. Bom histórico de vacância mesmo com um imóvel no RJ sem contrato atípico

2.8. Transparência quanto aos passivos do fundo;

2.9. Custo da dívida muito barato (IPCA + 5% a.a.) no primeiro CRI e razoável no segundo (IPCA + 6,1% a.a.);

2.10. VBI vem apresentando um bom trabalho nos fundos geridos;

2.11. Combinação de alavancagem + projeto de desenvolvimento no imóvel de Atibaia, operação bem mais arriscada do que o usual, mas o Cap Rate potencial aumenta bastante;

2.12. Inquilinos com bom perfil de crédito

3. Compraria? Sim, gosto da tese do fundo e de fundos de renda urbana, mas devido a alta porcentagem no Rio de Janeiro não teria uma posição muito grande.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar um gráfico com a porcentagem por estado;

4.2. Não colocar imóveis educacionais no fundo.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 21/08/2022

5.2. Cotação: R$ 97,00

5.3. VP: R$ 99,63

5.4. P/VP: 0,97x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., IPCA em deflação, IFIX subindo forte devido a expectativa de fim da alta de juros e poucos dias para o 1º turno da eleição de 2022.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda