Todo FII tem seus defeitos #125: KNIP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Alguns CRIs são High Grade demais, como os CRIs Lajes Faria Lima, que possuem remuneração de apenas IPCA + 5,10%, talvez tenham sido adquiridos quando as taxas estavam no chão, mas ainda serão CRIs que o fundo irá carregar com prêmio de risco muito baixo;

1.2. Fundo utiliza a distribuição por regime competência, algo que pode ser muito bom nos momentos de inflação elevada, mas também significa que o fundo não fica com CRIs com correção monetária acruada, algo que pode ser negativo em períodos de deflação ou inflação muito baixa;

1.3. Emissão sem direito de preferência;

1.4. Utiliza operações compromissadas reversas, mas não possuem CRIs atrelados ao CDI e como o custo de tais alavancagens é o CDI mais uma porcentagem, haverá momentos em que o custo pode ser superior a remuneração do CRI;

1.5. Não apresenta quedas relevantes quando o mercado está derretendo, ou seja, abre menos janelas de oportunidades no secundário (estou ciente de que isso também pode ser visto como uma qualidade). Atualização 2ª versão: em julho e agosto de 2022 está sendo negociado abaixo do VP devido a deflação;

1.6. CRIs não possuem proteção contra deflação;

1.7. Marcação a Mercado dos CRIs pela Intrag/Kinea apresenta bastante volatilidade;

1.8. Combinação de emissões frequentes + emissão somente para clientes Itaú prejudica enormemente os cotistas que operam por outras corretoras;

1.9. Combinação de emissões frequentes com a volatilidade do VP (houve muita captação a um VP castigado pela marcação a mercado) prejudica cotistas que não participam das emissões, seja com dinheiro novo ou arbitrando.

2. Qualidades:

2.1. Segurança do grupo Kinea;

2.2. Alocação extremamente rápida;

2.3. Emissões com baixo custo, sobrando mais dinheiro para o que realmente interessa;

2.4. Ausência de CRIs atrelados ao CDI, mantendo-se coerente a proposta do fundo

2.5. Sem concentração em poucos CRIs: no momento em que escrevo o ativo mais representativo ocupa 4,9% da carteira

2.6. Sem taxa de performance;

2.7. Cota no secundário quase sempre “segura bem” nas quedas, excelente para quem não quer muitas emoções;

2.8. Vários CRIs têm como devedores outros FIIs, que possuem baixo endividamento, grande geração de caixa e é de fácil monitoramento;

2.9. Despesas/Receitas inferior a 10%;

2.10. Baixa exposição a outros FIIs

2.11. Rápida conversão da emissão (ouvi relatos de apenas 2 semanas);

2.12. Grande parte dos CRIs conta com alienação fiduciária e os que não contam são empresas de capital aberto de grande porte, com exceção do CRI Gazit             Malls, que no momento em que escrevo é a maior posição do fundo;

2.13. Novas alocações têm saído com boas taxas, ou seja, há uma preocupação em manter o fundo com uma taxa média atrativa frente ao momento do mercado

3. Compraria? Não, além de não ser Investidor Qualificado, o fato das emissões serem exclusivas para clientes Itaú não me agrada, pois ouço muitas reclamações de tal corretora e cotistas que não participam das emissões ficam prejudicados.

4. Dicas:

4.1. Deixar claro que o fundo não possui proteção contra deflação;

4.2. Discriminar a receita com juros e a receita com correção monetária;

4.3. Manter no relatório uma explicação da diferença entre o Yield Curva e o Yield MtM;

4.4. Melhorar a divulgação do documento “Cota Diária”, que apresenta dados fundamentais para quem quer investir. A seguir deixo o link para acessar a planilha:

https://www.kinea.com.br/fundos/fundo-imobiliario-kinea-indices-de-precos-knip11/#Documentos

5. Dados:

5.1. Data da análise: 22/08/2022

5.2. Cotação: R$ 94,00

5.3. VP: R$ 96,87 (18/08/202)

5.4. P/VP: 0,97x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., IPCA em deflação em julho/2022 e provavelmente em agosto/2022, IFIX subindo forte devido a expectativa de fim da alta de juros e poucos dias para o 1º turno da eleição de 2022.

 

 Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda