Todo FII tem seus defeitos #77: TRBL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Gestão Rio Bravo tem fama de fazer emissões abaixo do VP, que é a situação atual do fundo;

1.2. Demorou para fazer a alocação dos recursos captados em 2020;

1.3. Fazendo retrofit relevante no imóvel One Park, mas não vi nenhuma menção a dilação de prazo de encerramento de contrato como contrapartida do investimento (talvez essa informação esteja no Fato Relevante);

1.4. 30% do fundo localizado no Rio de Janeiro, onde deve ser mais difícil repassar a inflação;

1.5. Duas das regiões onde o fundo atua estão com vacância crescente (Anchieta e Guarulhos)

2. Qualidades:

2.1. Tellus, com quem a Rio Bravo divide a gestão, é bem ativa em seu fundo de Lajes (TEPP11);

2.2. Realizando desenvolvimento/expansões, algo que proporciona Cap Rates melhores;

2.3. Imóveis localizados próximos a grandes centros (100% Last Mile);

2.4. Conseguindo repassar a inflação;

2.5. Imóvel Contagem é capaz de atender as necessidades do Correios, então deve ser um galpão muito moderno;

2.6. Imóveis sendo “retrofitados”;

2.7. Imóvel do RJ com contratos típicos, a vacância é alta, mas ao menos não tem vacância mascarada por contrato atípico;

2.8. Contratos atípicos concentrados no imóvel Contagem, que se sairia bem mesmo sem o contrato;

2.9. Negociado abaixo do Valor Patrimonial;

2.10. Intenção de alavancar o fundo, algo excelente, desde que consiga boas taxas;

2.11. Apenas 17% das receitas provenientes de inquilinos menos expressivos;

2.12. Conseguiu reverter rapidamente o quadro de vacância existente no final de 2020.

3. Compraria? Sim, os imóveis parecem estar bem localizados e a gestão é bem ativa.

4. Dicas:

4.1. Indicar porcentagem do fundo em desenvolvimento, o que daria uma melhor ideia dos rendimentos após a conclusão dos empreendimentos;

4.2. Fizeram um excelente estudo sobre o racional da compra do imóvel locado para os Correios, deviam colocar um Link desse estudo para novos cotistas estudarem o caso.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 23/02/2022

5.2. Cotação: R$ 87,10

5.3. VP: R$ 97,41

5.4. P/VP: 0,89x

5.4. Contexto: Fundos logísticos seguem como os queridinhos do mercado.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista