Todo FII tem seus defeitos #71: JFLL11 2.0

Breve descrição do que é o fundo: “Hotéis” de luxo para locações que podem ser de dias, meses ou anos

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desconto insustentável da taxa de gestão, em algum ponto vão voltar a cobrar e machucar a cotação. Atualmente a relação Despesas/Receitas está em 4%, simplesmente insustentável;

1.2. Recebimento prioritário no repasse das operações é um benefício temporário e uma hora vai acabar (01/23), não sei qual a representatividade desse mecanismo no resultado do fundo, mas é mais uma fonte de volatilidade negativa para o fundo no futuro;

1.3. Vacância de 30% é um número preocupante, ainda mais que o número se manteve entre a primeira e a segunda análise;

1.4. Sou do time que acredita que a pandemia vai ter grande impacto sobre reuniões corporativas (uma reunião pela Zoom é quase de graça e não se perde tempo em deslocamento), o que deve pressionar hotéis com foco nesses clientes. Então existe a possibilidade de ocorrer uma migração Hotel para MultiFamily, que é o modelo de negócio desse FII;

1.5. Liquidez tão baixa que pode ser ruim até mesmo para pessoas físicas;

1.6. Valor médio de locação extremamente alto, acima de R$200/m², pessoas físicas que tem poder de compra pra pagar algo assim devem preferir comprar uma casa. Somente aquelas que mudam de endereço com frequência devem optar por locais como esses;

1.7. Produtos muito Gourmet possuem mais “gordura” para descontos;

1.8. Praticamente nunca foi operado acima do VP, e o gestor fala que já possui um Pipeline de investimentos, o que aumenta o risco de emissões abaixo do VP;

1.9. “Pipeline robusto para futuras aquisições, de forma a consolidar o crescimento do Fundo, através de aquisições de outros produtos em desenvolvimento pela JFL”. Traduzindo: operações conflituosas;

1.10. Taxa de administração é um pouco salgada (1,15% a.a.);

1.11. Home Office possui potencial para atrapalhar as operações do fundo e ainda não sabemos se essa modalidade de trabalho vai diminuir ou aumentar daqui alguns anos;

1.12. Falta de transparência da porcentagem que é proveniente do “RMG” do fundo, o que dificulta a mensuração dos rendimentos em 2023.

2. Qualidades:

2.1. Serve como diversificação para a carteira, já que são poucos os fundos residenciais na bolsa;

2.2. Zero inadimplência;

2.3. Localizado em área nobre;

2.4. Sem competição pelo valor do aluguel;

2.5. JFL possui reconhecimento no mercado;

2.6. Inquilinos com alto poder aquisitivo.

3. Compraria? Não, muito Gourmet para o meu gosto. Entretanto, quem entrar cedo pode ganhar com a diminuição da vacância.

4. Dicas:

4.1. Lançar os relatórios gerenciais com mais agilidade, estou na terceira semana de fevereiro analisando dados de dezembro.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 19/02/2022

5.2. Cotação: R$ 74,24

5.3. VP: R$ 100,12

5.4. P/VP: 0,74x

5.4. Contexto: Inflação elevada gera expectativas de repasse para o aluguel e sinais de uma possível recessão em breve, algo que afetaria menos o fundo, já que é voltado para classes mais altas.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista