Todo FII tem seus defeitos #70: RFOF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Segunda maior posição do fundo (8,5%) é em BRCR11. Para quem não sabe, esse fundo de lajes já sofria com vacância antes da pandemia e não parece dar sinais de melhora tão cedo;

1.2. Maior posição (9,3%) em KNCR11, FII de papel repleto de empréstimos de pai pra filho. A remuneração dos CRIs já não é muito boa, daí passa por 2 taxas de administração, sobra nada para o cotista;

1.3. 3,4% em RBED11, acredito que o segmento educacional será no futuro o que hoje são as agências bancárias;

1.4. Fundo teve seu IPO em fevereiro de 2020, pouco tempo antes das cotas derreterem;

1.5. Demora em lançar os relatórios gerenciais, tive que usar o de Maio, sendo que escrevo essa análise no final de Julho. Edit 2ª versão: terceira semana de fevereiro e usando dados de dezembro;

1.6. RG longo, mas não conta com um histórico de alocação por segmento, que é muito útil para entender a cabeça do gestor.

2. Qualidades:

2.1. Investimento em BTLG11 (7,6%), um dos melhores fundos logístico;

2.2. HGRU11 (5,8%) é um ótimo FII em um segmento (renda urbana) que deve repassar a inflação sem muita dificuldade, mesmo que os contratos fossem típicos, já que geralmente esse segmento exige regiões com bastante movimento;

2.3. PVBI11 (5,4%) é um bom FII de lajes, apesar de compras recentes com Cap Rates baixos;

2.4. Patrimônio Líquido pequeno (menos de 100MM), o que da maior mobilidade para os gestores nos trades;

2.5. Apresenta a descrição das movimentações realizados durante o mês.

3. Compraria? Não, só de ter KNCR11 e BRCR11 como duas maiores posições já é suficiente para eliminar esse FOF.

4. Dicas:

4.1. Lançar Relatórios Gerenciais com mais agilidade;

4.2. Dar uma enxugada no Relatório Gerencial e reorganizar (os fundos investidos, que é a principal informação está na última página).

5. Dados:

5.1. Data da análise: 19/02/2022

5.2. Cotação: R$ 68,75

5.3. VP: R$ 84,59

5.4. P/VP: 0,81x

5.4. Contexto: Recuperação do IFIX não foi suficiente para fazer com que FOFs voltassem a ter ganho de capital.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista