Todo FII tem seus defeitos #72: RELG11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Negociado abaixo do VP e o fundo possui dívidas de curto prazo, então as chances de haver emissão abaixo do VP não são desprezíveis;

1.2. Tentativa de uma emissão a um preço bem abaixo do Valor Patrimonial. E como seria uma emissão relevante faria com que cotistas que não participassem da emissão fossem muito diluídos. O caso pegou tão mal que o Baroni fez uma Live de urgência só para comentar sobre essa emissão, que acabou sendo cancelada no dia seguinte;

1.3. 35% dos contratos vencem em 2022;

1.4. Taxas de ADM altas, totalizando quase 1,20% a.a., apesar de que o alto Cap Rate de aquisição minimiza essa taxa;

1.5. Maioria dos inquilinos eu nunca tinha ouvido falar, mais a frente comento alguns casos;

1.6. Inquilino Hinode, empresa de Marketing Multinível, que possui um modelo de negócio insustentável no longo prazo (o foco do empreendimento não é a venda dos produtos, mas o aumento da base de vendedores), no entanto, o inquilino está em Extrema, logo, substituí-lo não deve ser problema;

1.7. ¼ do fundo locado para uma empresa pouco conhecida (New Space), foi até difícil achar informações sobre a empresa e nem consegui entender a necessidade de um Galpão Logístico para a empresa. Além do galpão se encontrar em uma cidade (Cotia) não tão relevante. Então considero essa uma operação bem arriscada, ainda mais que o contrato é típico;

1.8. Alavancagem e contratos típicos não costumam combinar muito;

1.9. Dívidas relevantes vencendo em dez/22 e dez/23;

1.10. Galpões classificados entre B+ e A, que deve sofrem mais com a grande quantidade de entrega de galpões num futuro próximo;

1.11. Valor Patrimonial deu um salto de mais de 20% em dez/2021. Vejo com estranheza tais movimentos não acompanhados por aumentos significados dos aluguéis/rendimentos;

1.12. Imóvel Camaçari foi adquirido com dívidas e mesmo assim apresenta um Cap Rate não tão bom (8,3% a.a.);

1.13. Em vez de guardarem recursos para os passivos fizeram mais um compra (imóvel Contagem).

2. Qualidades:

2.1. Gestão REC costuma ser bem ativa;

2.2. Alavancagem proporciona um bom carrego;

2.3. Camaçari/BA é uma localidade que ouço com frequência quando o assunto é fundo logístico, logo a localização deve ser boa e Extrema/MG é uma das praças mais disputadas pelas empresas. Juntos os imóveis representam 61% do PL.

3. Compraria? Não, o fundo possui vários passivos e já demonstrou ter bastante dificuldade em captar dinheiro no mercado.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar um gráfico indicando a porcentagem em contratos típicos e atípicos;

4.2. Colocar o plano da gestão para amortizar os CRIs do fundo.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 19/02/2022

5.2. Cotação: R$ 79,02

5.3. VP: R$ 121,66

5.4. P/VP: 0,65x

5.4. Contexto: Otimismo com galpões logísticos segue presente, mas não tenho visto reajustes significados dos aluguéis médios.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista