Todo FII tem seus defeitos #94: FLMA11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Demora para lançar os relatórios gerenciais, é agosto e estou tendo que analisar o de maio. Atualização 2ª versão: parece ter melhorado um pouco, estou em março e ainda não saiu o de fevereiro, mas já melhorou bastante;

1.2. Setor hoteleiro empresarial deve sofrer bem mais do que o de turismo, pois as empresas perceberam que podem economizar uma quantidade enorme de dinheiro ao substituir as viagens empresariais por simples reuniões no ZOOM. É óbvio que as reuniões presenciais não vão acabar, mas acredito que irá ocorrer uma redução drástica;

1.3. Impactos do Home Office sobre as lajes ainda é incerto;

1.4. Acho o prêmio de risco desse fundo muito baixo (DY de apenas 0,62% a.m.);

1.5. Histórico de ocupação do hotel não me anima muito

1.6. Gestor não informa qual porcentagem cada ativo representa para o fundo, uma informação básica. Até tem a ABL de cada um deles, mas não é suficiente para saber o valor de cada um.

2. Qualidades:

2.1. Gestor presente no fórum do ClubeFII;

2.2. Lajes com uma boa taxa de ocupação (94%), mesmo com a crise do home office. Atualização 2ª versão: caiu para 89%;

2.3. Imóveis bem localizados;

2.4. DRE bem detalhada;

2.5. Em 2019 o hotel tinha capacidade de geração de caixa similar ao das lajes, então caso o hotel tenha uma boa recuperação, o rendimento pode aumentar bastante;

2.6. Agrupamento de cotas foi um movimento realmente necessário, o custo com escrituração estava pesando muito;

2.7. Tem conseguido reajustar o aluguel de seus inquilinos;

2.8. Taxa de gestão/adm alinhadas aos cotistas (2% + 2%) do resultado a ser distribuído aos cotistas;

2.9. Deixar aqui o meu elogio pelos muitos gráficos com histórico de 12 meses, a maioria dos gestores colocam apenas o último mês.

3. Compraria? Não, as incertezas no ramo hoteleiro ainda são muito grandes, além de estar pessimista com o segmento de lajes corporativas.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar o histórico de vacância das lajes;

4.2. Acrescentar um gráfico indicando a representatividade de cada imóvel no PL.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 02/03/2022

5.2. Cotação: R$ 116,20

5.3. VP: R$ 156,65

5.4. P/VP: 0,74x

5.4. Contexto: Variante ômicron presente, mas ninguém está nem aí, vide o grande movimento no carnaval e mesmo assim as lajes seguem tendo problemas com vacância.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista