Todo FII tem seus defeitos #83: RBRL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Não consegui fazer uma análise do risco de concentração no fundo, por exemplo, 1/3 do fundo é de um imóvel em Extrema, mas esse imóvel é locado para quantos inquilinos? Quanto representa o contrato mais relevante? São questões que não consigo responder pelo RG;

1.2. Pouca transparência sobre os passivos do fundo, só fui descobrir por ter despesas financeiras no DRE;

1.3. Não menciona os inquilinos;

1.4. Taxa de administração um pouco alta (1,18% a.a.), mas como a gestão é bem ativa considero ela justa;

1.5. Receita de locação apresenta uma variação bem grande, provavelmente por causa do giro de ativos;

1.6. Rendimento não é reloginho. Não considero como um defeito, mas uma característica do fundo, entretanto, acredito que para a maioria seja um defeito.

2. Qualidades:

2.1. Valor Patrimonial subindo, mas o rendimento/cota também aumentou, mesmo antes da venda de imóveis;

2.2. 71% em condomínios logísticos, que geralmente tem maior facilidade em repor vacâncias, já que normalmente são galpões melhor localizados e preparados para receber inquilinos diversos;

2.3. 100% contratos típicos, então não há vacância escondida, quem quer sair sai;

2.4. Aluguéis podem subir acima da inflação devido aos contratos serem típicos;

2.5. Gestão ativa da carteira de imóveis, realizando vendas também;

2.6. Rápida locação das áreas que ficaram vagas no meio de 2021, levando apenas 2 meses para relocar os espaços, algo que demonstra que há bastante demanda pelos locais;

2.7. Desenvolvimento de galpões, atividade essencial para um segmento com Cap Rates espremidos;

2.8. Utiliza alavancagem, estratégia importante para aumentar o rendimento, mas da pouca transparência e os contratos são típicos, então precisa pegar leve, como tem feito atualmente;

2.9. Gostei muito do posicionamento da gestora no RG de Janeiro/22, principalmente quando menciona “alta barreira de entrada” e a gestão ativa dos imóveis, algo que a RBR realmente faz

2.10. DRE decente, com detalhamento do que é recorrente e do que é ganho de capital e transparência sobre as despesas (maioria das gestoras só coloca a linha despesas juntando tudo). Pode parecer algo banal, mas eu gosto quando a gestora trata seus investidores como seres pensantes;

2.11. ¾ do fundo locado para segmentos que exigem galpões modernos (E-commerce e operadores logísticos)

3. Compraria? Sim, esse é meu fundo logístico favorito, pois não está ancorado em contratos, mas sim por imóveis bem localizados.

4. Dicas:

4.1. Dar mais previsibilidade sobre o recebimento de não recorrentes, de forma que o investidor não tome sustos quando eles acabarem, isso poderia ser facilmente resolvido informando o saldo de rendimentos não distribuídos;

4.2. Dar maior transparência quanto aos passivos do fundo, especificando o montante devido e custo dos CRIs;

4.3. Publicar o Relatório Gerencial com mais agilidade (publicam o RG do mês anterior no final do mês corrente);

4.4. Incluir uma tabela compilando os dados dos imóveis. Por enquanto que tem apenas 6 imóveis é tranquilo ver as informações, mas em algum momento o fundo vai crescer e ter mais ativos;

4.5. Acrescentar na seção de Highlights os pontos fortes do fundo, como o fato de grande parte dos imóveis ser locado para inquilinos que exigem galpões de alta qualidade.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 01/03/2022

5.2. Cotação: R$ 85,06

5.3. VP: R$ 106,58

5.4. P/VP: 0,80x

5.4. Contexto: Inflação elevada gera expectativas de que os rendimentos dos FIIs de tijolos aumentem. FIIs logísticos seguem sendo os queridinhos do mercado.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista