Todo FII tem seus defeitos #84: MGCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Aquisição de outros FIIs HG, inclusive KNCR11, que tem muitos CRIs com CDI + 2% a.a. ou menos, daí você tira as taxas de 1,00% da Kinea e 0,90% da Mogno, sobra praticamente nada;

1.2. Custo de emissão extremamente caro (R$ 4,21/cota ou 4,20%), emissões caras são ruins, mas em FIIs HG são piores ainda, são necessários uns 6 meses de rendimentos regulares para pagar tais custos;

1.3. Investimento em SADI11, HGCR11, RBRR11: CRIs HIGH GRADE NÃO SUPORTAM DUAS TAXAS;

1.4. No segundo parágrafo o gestor menciona 4 CRIs em início de obras, algo que não combina muito com um FII High Grade (Observação: ponto levantado na primeira versão da análise, então não sei dizer qual o mês do RG);

1.5. Gafisa está longe de ser uma empresa High Grade, muito longe mesmo, pesquise GFSA3 no Google, expanda o gráfico e me diga se gostou do que viu. Além que os prêmios estão baixos, CDI + 3,50% para empreendimentos ainda nem iniciados, enquanto você acha CRI da mesma Gafisa por CDI + 6% em RECR11;

1.6. CRI Rede D’Or (7,15% do PL) com remuneração (IPCA + 3,89%) inferior a do Tesouro IPCA. O segundo ainda passa por imposto de renda, mas o primeiro tem a dedução da taxa de administração;

1.7. Cita que a Direcional (DIRE3) e JSL (JSLG3) são listadas em bolsa, mas omite que a Gafisa também é, o motivo eu já disse acima;

1.8. Ao misturar High Grade e High Yield (CRI Rating BBB) o fundo não garante sonos tranquilos (para os mais desconfiados) e nem rendimentos intermediários quando o IPCA ficar comportado;

1.9. CRIs Selina (6,64% do PL) lastreados em debêntures, ou seja, aparentemente não conta com garantias reais, apenas a palavra da empresa e um tal de Cross Default, executar garantias dentro do país já é difícil, imagina no exterior;

1.10. Selina é uma START UP do ramo de HOTELARIA, novamente algo que não combina nem um pouco com um fundo High Grade;

1.11. Vencimento CRI Selina em 2042 e duration de mais de 7 anos;

1.12. ¼ do fundo em outros FIIs, ou seja, duas taxas;

1.13. Mistura de indexadores (IPCA e CDI);

1.14. Rendimentos abaixo de 1% mesmo em meses em que o IPCA ficou acima de 1%;

1.15. Segunda emissão captou apenas 1MM, ou seja, devem ter tentado captar em um momento completamente adverso.

2. Qualidades:

2.1. Taxas de administração razoáveis (0,90% a.a.) e sem taxa de performance;

2.2. Bom detalhamento sobre as operações e o racional dos gestores no início do Relatório Gerencial;

2.3. No momento em que escrevo está com um belo desconto sobre o VP.

3. Compraria? Não gosto de FIIs de papel High Grade, muito menos aqueles que carregam outros FIIs de papel HG dentro de si, mas a depender do desconto da pra mudar de ideia.

4. Dicas:

4.1. Trazer mais informações sobre a existência ou não de Correção Monetária acruada;

4.2. Se livrar o quanto antes de FIIs e de CRIs com remuneração abaixo do Tesouro Direto.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 01/03/2022

5.2. Cotação: R$ 86,12

5.3. VP: R$ 96,55

5.4. P/VP: 0,89x

5.4. Contexto: Inflação elevada fazendo que até mesmo FIIs High Grade apresentem rendimentos acima de 1% a.m.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista