Todo FII tem seus defeitos #85: PATL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Rendimento estagnado a mais de um ano, sendo que a inflação acumulada ultrapassa os 10%. Para piorar, no Relatório Gerencial de dez/21 o fundo estima que com o reajuste o rendimento vá para a casa dos R$0,58 a 0,60/cota, um aumento bem menor do que a inflação. Como a grande maioria dos contratos são atípicos esperava uma alta mais significativa, mesmo que forçada pelos contratos;

1.2. Apenas 3 imóveis por enquanto, sendo que 90% está em apenas 2 deles;

1.3. Localização deixa a desejar, principalmente o localizado no Rio de Janeiro, que é quase metade do PL;

1.4. Imóvel refrigerado é muito específico, dificultando as negociações. Entretanto, quando houve vacância conseguiram alugar pouco tempo depois;

1.5. Vencimento dos contratos 2025+ é muito vago, são apenas 3 galpões, custa nada especificar o vencimento por contrato;

1.6. Contratos atípicos podem estar mascarando algum cliente que deseja desocupar;

1.7. Não sei como foi a alocação dos valores captados nesse FII, mas a gestão Pátria tem fama de demorar para alocar;

1.8. Gestora parece que se esqueceu do RG de janeiro, hoje é 01/03 e estou tendo que analisar dados de dezembro.

2. Qualidades:

2.1. Administrador Vórtx, então sem dor de cabeça para ter acesso ao informe de rendimentos;

2.2. Taxas de administração e gestão baixas (0,93% a.a.);

2.3. Site exclusivo do fundo e realização de webcasts;

2.4. Desconto atual no mercado secundário proporciona um excelente Yield para um FII do segmento logístico;

2.5. Esclarecimento sobre a possibilidade de realização de prejuízo com FIIs, inclusive já tinha aberto um ponto negativo para falar sobre isso;

2.6. Intenção de utilizar alavancagem e possui contratos atípicos para dar cobertura a tal empreitada;

2.7. Galpões bem avaliados (AA/AAA);

2.8. Reverteram rapidamente a vacância de um galpão refrigerado.

3. Compraria? Não, não me sinto seguro com essa concentração em locais não relevantes.

4. Dicas:

4.1. Acrescentar um gráfico da vacância histórica, informação fundamental para um FII de tijolo;

4.2. Acrescentar um mapa com a localização dos imóveis, indicando, caso haja, proximidade com algum grande centro. Por exemplo, eu não faço a menor ideia da distância entre Ribeirão das Neves e a Capital. Isso seria facilmente resolvido dando uma olhada no Google Maps, mas essa é uma informação extremamente relevante que deveria constar no Relatório Gerencial. Gestores precisam entender que nem todo mundo é de São Paulo e sabe de cabeça a localização de certas cidades ou ruas.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 01/03/2022

5.2. Cotação: R$ 78,00

5.3. VP: R$ 98,03

5.4. P/VP: 0,79x

5.4. Contexto: Inflação elevada gera expectativas de alta nos rendimentos dos FIIs de papel, SELIC de 2 dígitos pressiona as cotações e segmento logístico segue sendo o queridinho do mercado.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista