Todo FII tem seus defeitos #79: BTAL11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Desenvolvimento do imóvel Iturama com Cap Rate (9,10% a.a.) similar aos demais contratos. Quem vai assumir o pepino da enorme inflação dos materiais de construção? Se for o fundo (cotistas), o cap rate deve cair uns 20% ou mais;

1.2. Vida útil da maquinaria é muito inferior a de imóveis;

1.3. Ao final do contrato os inquilinos vão ter armazéns e maquinários bem mais depreciados de quando os venderam, e é muito provável que vão tirar proveito disso na hora da negociação;

1.4. Zero barreira de entrada: o agricultor que quiser construir um armazém não vai ter dificuldade em encontrar um novo local onde possa construir um;

1.5. Sem informação quanto a idade dos armazéns;

1.6. Todos os imóveis são mono locatários e eu não tenho a menor ideia da dificuldade de encontrar um novo locatário (e provavelmente você também não);

1.7. Quem é responsável por fazer a manutenção e eventuais trocas de maquinários? Inquilino ou proprietário? No RG fica bem claro que o fundo possui 31MM (5% do PL) em “Reserva de Contingência”, mas não posso afirmar nada;

1.8. Segmento novo, ou seja, imprevisível, ou seja, mais riscos;

1.9. Agroindústria também é uma indústria, logo possui bombas e talvez caldeiras e tubulações de vapor e etc, e, consequentemente, uma maior deterioração dos imóveis;

1.10. Falta de informação sobre o setor (mercado imobiliário na agroindústria) nas mídias, já que a maioria dos influenciadores também não entendem nada sobre o segmento. Sendo as gestoras então a principal fonte de informação para os cotistas, mas essa não é uma fonte 100% confiável, já que gestores falam somente o que você quer ouvir: “você nunca vai ouvir um vendedor de carros falando mal do carro”;

1.11. 100% do fundo é composto por contratos atípicos, que trazem consigo 2 grandes defeitos, aluguéis fora da realidade de mercado e risco de desova. Possuo post específico comentando sobre o tema;

1.12. Nos armazéns o fundo é dono somente da área do imóvel ou também é dono da área vizinha?

2. Qualidades:

2.1. Alocação rápida;

2.2. Bons cap rates: acima de 9,00% a.a. na época de juros baixos;

2.3. Taxas um pouco mais alta que a média (1,10%), mas o cap rate maior compensa;

2.4. Sem taxa de performance;

2.5. Contratos longos;

2.6. Diversificação de imóveis e inquilinos;

2.7. Resiliência do setor agro;

2.8. Muitos dos problemas citados na primeira parte vão demorar quase uma década para chegar;

2.9. Segundo o gestor, os ativos se encontram em um dos mais importantes corredores de escoamento do Brasil;

2.10. Vejo como positivo o investimento em ativos como “Terminais Portuários” e “Terminal de Transbordo Intermodal”.

3. Compraria? Não, muitas perguntas que não consigo responder e não enxergo escassez nesse mercado. Vou exemplificar: não tem mais onde construir uma laje na Faria Lima e é difícil “enfiar” um shopping gigantesco em uma área de grande movimento de uma metrópole, já construir um armazém na zona rural do Paraná ou Goiás não deve ser tão difícil assim.

4. Dicas:

4.1. Especificar nas informações sobre as propriedades a área detida pelo fundo.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 24/02/2022

5.2. Cotação: R$ 93,90

5.3. VP: R$ 103,47

5.4. P/VP: 0,91x

5.4. Contexto: Vários IPOs de FIAgros.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista