Todo FII tem seus defeitos #80: RZAK11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Ancoragem da emissão do fundo MGLG11, um fundo logístico que comprou imóveis descartados pelo BTLG11 da época em que ainda se chamava TRXL11, que fez uma gestão péssima. Além disso, quase metade da ABL está localizada no Rio de Janeiro. Ou seja, era bem previsível que seria um fundo rejeitado pelo mercado e assim foi feito, poucos meses após o IPO o fundo é negociado pela metade do valor de IPO;

1.2. Para terem uma ideia do desastre que foi a compra mencionada no item acima, em agosto/2021 o fundo tinha investido 20MM em MGLG11, já em janeiro o valor marcado na tabela de ativos era de 10MM;

1.3. Necessita melhorar a diversificação do portfólio, pois este é um fundo High Yield e conta com várias posições acima ou próximas de 10%. E como ficou claro com o episódio do CRI Vogue no fundo FLCR11, concentração em FIIs de papel High Yield é um desastre;

1.4. Compra de outros FIIs da casa, como RZTR11 e ARCT11, provavelmente para melhorar a cotação de tais fundos e facilitar emissões;

1.5. Fez uma operação de Hedge de indexador que causou uma despesa financeira relevante ao fundo, se o impacto acumulado da estratégia foi positivo eu não sei, já que a gestora não trouxe informações suficientes

1.6. Foi o primeiro na utilização de alavancagem via compromissadas, mas não deu explicações decentes de como isso era feito, ficando claro meses depois quando outros fundos começaram a utilizar a estratégia;

1.7. CRI Allegra Pacaembu não me anima muito, vide que possui alienação fiduciária de pouco mais de 1/3 da operação e tudo que envolve futebol é cheio de dívidas/rolo;

1.8. Por um tempo teve 10% do PL no CRI B3, que mesmo que seja para venda posterior, tem um prêmio muito baixo de CDI + 1,30%, que é praticamente todo devorado pelas taxas do fundo, ocasionando num péssimo carrego para os cotistas;

1.9. Taxa de Performance um pouco salgada (15% do que exceder o CDI). E é bom relembrar minha opinião sobre Taxa de Performance: apoio em casos de ganho de capital, mas sobre renda recorrente não faz o menor sentido;

1.10. Mistura de riscos, há CRIs que considero Middle Risk e outros High Yield, pessoalmente eu prefiro que haja uma definição. E as taxas de 1,25% a.a. são para fundos High Yield;

1.11. Não me recordo de Lives com a gestora falando sobre o fundo.

2. Qualidades:

2.1. Gestora foge do senso comum, inovando em algumas operações, só espero que saibam o que estão fazendo;

2.2. Foi pioneiro na adoção de Operações Compromissadas com CRIs, algo que foi seguido por vários outros gestores de FIIs de papel. Ressalto que no momento em que escrevo essa estratégia ainda tem gerado muitas dúvidas, tanto sobre como funciona, quanto seus impactos;

2.3. Direct Lending diminui o número de intermediários, aumentando as taxas teoricamente;

2.4. Opção de diversificação High Yield, já que não é nem Multipropriedade, nem loteamento;

2.5. Taxa Média da carteira muito boa;

2.6. Explicação das teses de investimento;

2.7. Fundo com a cotação extremamente volátil, tornando-o excelente para trades;

2.8. Bom senso de abrir mão da taxa de performance com essa CDI de mentirinha do Guedes.

3. Compraria? Sim, mas não com uma posição muito grande, a não ser que o desconto seja muito grande.

4. Dicas:

4.1. Fazer um DRE mensal;

4.2. Algumas tabelas são descartáveis, como aquela da porcentagem por indexador (juros nominais/juros reais/pré-fixado).

5. Dados:

5.1. Data da análise: 26/02/2022

5.2. Cotação: R$ 90,10

5.3. VP: R$ 94,60

5.4. P/VP: 0,95x

5.4. Contexto: SELIC com 2 dígitos e IPCA abaixo de 1% nos últimos 3 meses.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista