Todo FII tem seus defeitos #87: HGIC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração elevada em poucos CRIs, com quase ¼ do fundo em apenas um CRI. Esse problema tende a diminuir com as novas emissões;

1.2. Como o fundo é muito pequeno, novas emissões podem mudar completamente a cara atual do fundo;

1.3. Taxa de performance muito pesada, além de ser 20%, a meta é muito baixa, apenas IPCA + 3%, enquanto o prêmio médio é de IPCA + 11,69%. Ou seja, sem esforço algum o gestor consegue bater a performance em 8,69%. Lembrando que o fundo tende a entregar resultados fortes principalmente por causa da assunção de risco por parte dos cotistas;

1.4. Em janeiro/22 aumentaram a posição no CRI Charme da Villa, saindo de uns 20% para 25%. Mesmo que digam que a concentração tende a se reduzir em breve, desde a primeira versão da análise (vários meses atrás) eu já chamava atenção para a concentração e o fundo foi na direção contrário, aumentando em vez de diminuir certas posições;

1.5. Rendimento bem aquém da remuneração dos CRIs devido a correção monetária estar sendo acruada;

1.6. Liquidez ruim até mesmo para investidor pessoa física;

1.7. Fundo muito pequeno mesmo (30MM), de forma que os custos fixos são relevantes;

1.8. Gestora fundada recentemente (2019);

1.9. Carência de amortização pode mascarar problemas nos devedores, já que só pagar os juros é fácil, pagar juros + correção monetária + amortização que é difícil.

2. Qualidades:

2.1. Bastante High Yield (IPCA + 11,69%);

2.2. Tabela de CRIs traz informações relevantes, como evolução das obras, vendas e LTV;

2.3. Pela alta do VP deve ter muita correção monetária a distribuir;

2.4. Todos os CRIs contam com alienação fiduciária (garantia real);

2.5. CRIs localizados em Goiás e São Paulo, dois estados que a economia é bem resiliente;

2.6. Diversificação de risco para o investidor, devido aos CRIs de condomínios horizontais (fechados), o que ajuda na diversificação High Yield;

2.7. Quase todos os CRIs com Fundos de Reserva;

2.8. Abriu mão da taxa de performance no 1S21 para não comprometer ainda mais os rendimentos;

2.9. Administração Vórtx, ou seja, sem dor de cabeça para receber os informes de rendimentos;

2.10. Obras dos empreendimentos estão bem avançadas, com muitos já concluídos e nenhum com obras zeradas;

2.11. DRE bem detalhada e com histórico;

2.12. LTV do CRI Charme Villa, que é o mais preocupante, de apenas 25%;

2.13. LTV baixo (48%).

3. Compraria? Sim, quanto mais opções de FIIs High Yield melhor. Entretanto, a posição nesse fundo deve ser pequena por enquanto, já que ele se encontra muito concentrado em poucos CRIs.

4. Dicas:

4.1. Trazer mais informações sobre a correção monetária acruada, de preferência quando ela poderá ser distribuída;

4.2. Organizar a tabela de CRIs pela representatividade no PL.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 01/03/2022

5.2. Cotação: R$ 107,50

5.3. VP: R$ 108,02

5.4. P/VP: 0,99x

5.4. Contexto: Inflação elevada fazendo com que fundos High Yield tenham rendimentos extremamente altos e SELIC em 2 dígitos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista