Todo FII tem seus defeitos #74: MXRF11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Problema com a CVM

1.1.1. CVM alega que o fundo possui prejuízos acumulados e seguiu distribuindo rendimentos normalmente;

1.1.2. As estimativas são de que caso o fundo seja punido fique aproximadamente 3 meses sem distribuir rendimentos;

1.1.3. O rolo pode vir a envolver a Receita Federal, já que a CVM alega que alguns dos rendimentos deveriam ter sido considerados amortização, o que aumentaria a base de tributação das cotas vendidas;

1.1.4. A discussão com a CVM vinha desde meados de 2021, ou seja, esconderam as discussões por mais de 6 meses;

1.1.5. Cotistas ficaram sabendo do caso através do Tetzner, não pelo fundo.

1.2. Alto custo de emissão, mesmo sendo o FII com a maior base de cotistas (meio milhão de investidores);

1.3. Possui alguns CRIs de empréstimo de pai pra filho (CDI + 1,30%, CDI + 1,50%);

1.4. Mistura High Grade (CRIs construtoras AAA), Middle Risk e High Yield (permutas);

1.5. Alocação lenta;

1.6. Rendimentos não decolaram durante a fase de inflação fora de controle, mesmo com metade do fundo sendo indexado ao IPCA;

1.7. Permuta financeira: adquiri o terreno e outra empresa faz o desenvolvimento, ou seja, o risco é bem próximo de um desenvolvimento. No entanto, não considero a TIR (INCC + 12,72%) adequada para o risco;

1.8. Permuta financeira não apresenta as mesmas garantias de um CRI e não apresenta uma rentabilidade superior a de CRIs financiando o desenvolvimento de imóveis verticais, como os encontrados em URPR11 e AFCR11;

1.8. Permuta financeira não proporciona um rendimento regular, sendo a maioria concentrada ao final da obra, que demora mais de 3 anos;

1.10. Investimentos em permuta financeira estão bem no início das obras, ou seja, vai demorar para gerar algum retorno para os investidores;

1.11. Diz que as posições em FIIs são táticas, mas não é isso que parece, já que a quase totalidade são FIIs com liquidez quase zero.

 

2. Qualidades:

2.1. Sem taxa de performance e taxa de administração baixa, o que resulta em Despesas/Receitas próximo de 10%;

2.2. Lixos do XPGA11 estão diluídos na carteira de CRIs;

2.3. A maior posição de um único CRI é de 3,50%;

2.4. Não escondeu os CRIs que deram errado, apesar de ter escondido as discussões com a CVM;

2.5. Maioria dos CRIs com alienação fiduciária;

2.6. Bom detalhamento a respeito das permutas financeiras;

2.7. Ruídos dos problemas com a CVM podem gerar volatilidade e bons trades;

2.8. Estabilidade do VP.

3. Compraria? Não, não vejo motivos para entrar em um fundo com problemas com a CVM sendo que há tantos por aí com melhores rendimentos e sem rolos.

4. Dicas:

4.1. Trazer um Guidance sobre a porcentagem alvo em Permuta. Edit: trouxe no corpo do texto inicial do Relatório Gerencial mais recente, mas acredito que essa seja uma informação relevante que merece espaço permanente do RG;

4.2. Acrescentar o LTV na tabela de CRIs;

4.3. Não misturar a Taxa Média das permutas com a dos CRIs indexados ao IPCA.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 20/02/2022

5.2. Cotação: R$ 9,37

5.3. VP: R$ 10,27

5.4. P/VP: 0,91

5.4. Contexto: IPCA elevado fazendo com que até CRIs High Grade apresentem rendimentos superiores a 1% a.m. e situação do fundo com a CVM ainda é uma incógnita.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista