Todo FII tem seus defeitos #89: BLCP11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Possibilidade da Siemens ter utilizado o fundo como desova do imóvel, vendendo como se tivesse intenção de permanecer no local, sendo que já tinha planos de desocupar. E como devem saber, um imóvel locado vale mais do que um imóvel desocupado. Por isso é importante que transações BTS e SLB possuam contratos fortes para evitar tais espertezas, algo que não foi feito aqui;

1.2. Custos da dívida vão aumentar bastante nos próximos meses;

1.3. São 5 imóveis, mas apenas 2 localidades;

1.4. RMG representa 25% das receitas do fundo, sendo que na primeira versão da análise era 19%, ou seja, o gestor está tendo dificuldade de preencher os locais vagos;

1.5. Os 3 galpões em Extrema são monousuários, algo que diminui o poder de barganha do proprietário e uma eventual vacância seria mais significativa para o fundo. Entretanto, Extrema tem uma grande procura por galpões;

1.6. 21% da receita que é RMG vai se encerrar em set/22;

1.7. Não conheço o mercado de galpões logísticos na cidade de Cabreúva;

1.8. Vencimento dos contratos não está muito longe;

1.9. Fundo negociado bem abaixo do VP, dificultando novas emissões, que são muito importantes para esse fundo.

2. Qualidades:

2.1. Parte da carteira localizada em Extrema, que tem muita demanda por galpões;

2.2. Inquilinos com bom perfil de crédito;

2.3. Pelas descrições os galpões parecem modernos.

3. Compraria? Não, esse caso da Siemens queimou muito o filme da gestão, as chances da empresa supracitada ter feito os cotistas de trouxa não é desprezível.

4. Dicas:

4.1. Trazer mais informações sobre a localização dos imóveis em Cabreúva, de preferência trazendo os pontos da região;

4.2. Acrescentar um gráfico com o histórico de vacância.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 01/03/2022

5.2. Cotação: R$ 83,02

5.3. VP: R$ 98,37

5.4. P/VP: 0,84x

5.4. Contexto: Expectativa de que a inflação elevada seja repassada nos aluguéis e cotações sendo pressionadas pela SELIC de 2 dígitos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista