Todo FII tem seus defeitos #110: BRCR11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Retrospecto horrível, hoje em dia paga menos do que a 12 anos atrás (R$0,47 em abril/2022 e R$0,50 em novembro/2010)

1.2. A maior taxa de gestão em FII de tijolo que eu conheço, 1,35% a.a. já com desconto, sem desconto seria 1,75% a.a. Ao menos é sobre o valor de mercado, o que ameniza um pouco. Atualização 2ª versão: reduziram para 1,10% a.a.;

1.3. Imóvel CENESP, que se encontra numa localização extremamente afastada e sofre com vacância a muitos anos;

1.4. Possui uma dívida relevante de quase 1 bilhão de reais (aproximadamente ¼ do ativo) e o Relatório Gerencial não possui uma seção específica para os passivos do fundo;

1.5. Foi forçado a recomprar o imóvel Torre Almirante (Rio de Janeiro e com alta vacância) por um preço maior do que vendeu alguns anos antes. Condição maravilhosa para quem comprou o imóvel do fundo e péssima para o cotista;

1.6. Vacância persistente desde antes da pandemia, piorou mais ainda depois disso e mesmo após o fim da pandemia a vacância não tem demonstrado melhora, enquanto outros fundos já vêm apresentando uma evolução nesse indicador

1.7. Segundo relatos do fórum, a gestão quis mudar a cara do fundo comprando lajes em localizações B, o que deu completamente errado;

1.8. Muitos FOFs possuem esse fundo em carteira com PM elevado

1.9. Imóvel Senado, localizado no RJ e com um aluguel de R$159,10/m², provavelmente chegou a esse patamar via contrato atípico. Tal valor é insustentável e deve sofrer uma queda absurda ao fim do contrato, isso se o inquilino (Petrobrás) não desocupar, algo que a empresa tem feito com frequência;

1.10. Aquisições de imóveis com áreas vagas;

1.11. Emissões abaixo do VP;

1.12. Fundo multibilionário, o que dificulta a diluição dos imóveis de pior qualidade;

1.13. Dívida do fundo vem crescendo mês após mês, sendo que em fev/22 era 926MM e em abril/22 era 948MM. Provavelmente isso ocorre devido a carências dos CRIs;

1.14. Com indica a DRE do fundo, as despesas financeiras consomem praticamente toda a receita com aluguéis. Se não fossem as carências a distribuição do fundo cairia quase 90%

1.15. Quase 30% da receita contratada está localizada no Rio de Janeiro

1.16. Quase ¾ da vacância são do CENESP (localização remota) e do Torre Almirante (Rio de Janeiro), ou seja, dificilmente a vacância do fundo será reduzida

1.17. Apenas 2 imóveis estão bem localizados (Eldorado e Cidade Jardim);

1.18. Gestão recebe muitas críticas e não acompanho muito esse fundo, então podem ter vários outros casos que não foram mencionados nessa análise.

2. Qualidades:

2.1. Inquilinos de primeira linha, o que além de dar uma tranquilidade quanto ao recebimento dos aluguéis, é um indicativo de que alguns dos imóveis possuem algum atrativo;

2.2. Valor Patrimonial apresentou uma queda significativa desde 2016, o que faz sentido, diante do desempenho do fundo;

2.3. Imóvel Cidade Jardim parece ser interessante, possui um aluguel caro e 0% vacância, o que indica que é um imóvel bem disputado;

2.4. Muito interessante a tabela com os dados dos imóveis. Inclusive é muito útil para não cotistas devido a informações quanto ao R$/m² praticado

2.5. Tabelas de DRE e Balanço Patrimonial de fácil entendimento. Informações essenciais que raramente são encontradas em relatórios de FIIs;

2.6. Por algum motivo influenciadores gostavam muito de falar desse fundo, atualmente não ouço mais falar dele, mas existe a possibilidade de que voltem a falar, já que muitos FOFs possuem posição relevante em BRCR11;

2.7. Fundo com mais de uma década de existência, então deve haver alguns imóveis com bastante lucro acruado. Então uma eventual venda poderia gerar rendimentos exorbitantes como o visto em 2018.

3. Compraria? Não. Tem fundos de lajes muito superiores a esse, tanto em localizações prime, quanto em localizações não tão famosas.

4. Dicas:

4.1. Melhorar a transparências quantos aos passivos do fundo, como taxas dos CRIs, vencimento e plano de amortização;

4.2. Trazer uma alguma forma de estimar o lucro potencial com vendas de imóveis.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 08/06/2022

5.2. Cotação: R$ 66,09

5.3. VP: R$ 105,15

5.4. P/VP: 0,63x

5.4. Contexto: Inflação e SELIC com 2 dígitos. Lajes corporativas seguem com vacância elevada, mas com tendência de queda em algumas regiões. Muita expectativa da inflação ser repassada para o aluguel e o VP dos FIIs de tijolos.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda