Antes de começar vou fazer uma breve diferenciação dos CRIs Corporativos dos CRIs Pulverizados.
CRIs corporativos são aqueles onde o devedor é uma empresa. Já no CRI Pulverizado o devedor também é uma empresa, mas nesse caso ela cede uma carteira com a dívida de centenas ou milhares de pessoas físicas, sendo assim o CRI recebe dinheiro diretamente das pessoas físicas e a empresa só é acionada caso essa carteira de recebíveis não seja suficiente para pagar as prestações.
A seguir apresento as garantias / medidas de
segurança mais comuns em CRIs Pulverizados:
1º) Cota Sênior/Subordinada: Os detentores das
cotas Sênior recebem o dinheiro primeiro do que os que possuem cotas
Subordinadas, estes últimos começam a receber somente quando todos os da série
Sênior tiverem recebido. Esse esquema é representado na figura abaixo (Créditos
ao Canal FII Fácil):
Logo, se um fundo quer ser mais conservador basta
adquirir mais cotas Sênior, que possuem menor risco de crédito (e menor rentabilidade).
2º) Razão de fluxo PMT (pagamento mensal): Os CRIs são estruturados de forma que o pagamento mensal seja inferior ou bem inferior a entrada de dinheiro mensal. Por exemplo, uma razão de fluxo mensal de 190% significa que a entrada de dinheiro foi quase o dobro do necessário para pagar o PMT do CRI, nesse caso, esses 90% excedentes seriam destinados a incorporadora.
Todos os CRIs pulverizados que eu conheço possuem
uma Razão PMT mínima, ou seja, um patamar em que o incorporador (devedor) se compromete
a manter, geralmente esse mínimo é de 110% a 130%. Quando a razão cai para tais
níveis é comum que se peça para o devedor colocar mais garantias (o que não
acontece na prática) e os excedentes param de ser repassados ao devedor
(comento no próximo tópico com um exemplo).
A razão PMT também serve para você analisar a saúde
da carteira dos CRIs, comparando a evolução de um mês para outro.
3º) Retenção do fluxo mensal: Caso a razão de fluxo
mensal caia muito, por exemplo, para 115%, a securitizadora pode não repassar
esses 15% extras para a incorporadora e reter para pagamento do CRI. Essa
proteção é melhor explicada no vídeo do link a seguir (17:00): https://youtu.be/MKVs_p75GCs?t=1020
4º) Coobrigação dos sócios: Quando o fluxo mensal
cai muito, para 80%, por exemplo, algumas incorporadoras complementam os 20%
restantes, pois a incorporadora/sócios não tem interesse em se enrolar e ter
garantias acionadas. Essa garantia é comentada em uma Live com os gestores da
Hectare, 12:50 até 14:00: https://youtu.be/7b3jT-0AFCo?t=770
5º) Fundo de reserva: É como se fosse um cheque
caução, o devedor deposita uma certa quantidade de PMTs em uma conta em nome do
CRI. Geralmente tais fundos tem o suficiente para o pagamento de 2 PMTs, no
entanto, esse fundo de reserva pode "socorrer" o CRI por mais do que
esse tempo. Por exemplo, em um caso em que a receita do CRI seja suficiente para
apenas 50% do PMT e o fundo fosse utilizado, ainda restaria 1,5 PMT de reserva.
Ou seja, mesmo em uma situação de grande estresse como a descrita, o CRI ainda
poderia honrar por 4 meses. Teoricamente a empresa teria que repor esse fundo
em caso dele ser utilizado, o que geralmente não acontece, pois se o fundo de
reserva foi utilizado é porque a situação da empresa não se encontra muito boa.
6º) Alienação fiduciária: Em português claro, tomar
o imóvel do devedor. Muitos vão dizer que isso é quase impossível no Brasil
devido a insegurança jurídica. Concordo que o ativismo judicial é grande e
tomar um imóvel residencial é complicado, no entanto, multipropriedade é uma
segunda residência, logo imagino que seja muito mais fácil acionar a garantia. Com
relação a alienar um lote, confesso que não tenho ideia do nível de
dificuldade, mas a inadimplência em loteamentos tende a ser bem menor.
7º) LTV (Loan to Value): Traduzindo, valor do
empréstimo comparado com o valor das garantias. Exemplo, dei uma entrada de 400
mil e fiz um empréstimo de 600 mil para comprar um imóvel de 1 milhão de reais.
Nesse caso o LTV seria: 600/1000 = 0,6 = 60%. Então, caso o CRI tome um imóvel,
poderia vender ele com menos dificuldade, já que foi "comprado" por
um valor bem inferior ao seu valor de avaliação inicial.
Quanto menor o LTV, melhor, tome cuidado com
operações com LTV acima de 70%, pois é muito comum que as garantias dadas sejam
supervalorizadas no momento da estruturação do CRI ou que o valor de tais
garantias vá se deteriorado com o passar dos anos caso o empreendimento não dê
muito certo.
8º) Fundo de obra: Alguns tem medo da incorporadora
sumir sem terminar a obra, logo em caso de alienação receberiam um campo de
obras. Para evitar que isso aconteça muitos CRIs em construção possuem fundo de
obra, ou seja, o dinheiro para terminar a obra fica nas mãos da securitizadora
e o dinheiro é liberado conforme a evolução das obras.
Outra prática muito comum é só fazer a
securitização dos recebíveis caso o valor captado seja suficiente para
completar 100% das obras. Por exemplo, faltam 10 milhões para um incorporador
terminar uma obra, então a securitizadora não irá financiar 5 ou 6MM, o mínimo
será os 10MM restantes para finalizar a obra.
9º) Fiança nível pessoa física / Fiança dos sócios
/ Aval dos sócios: Resumidamente, caso as garantias da SPE (Sociedade de
Propósito Específico) não sejam suficientes, a securitizadora tem o direito de
ir bater na porta dos sócios da SPE para acionar outras garantias. Não se
animem muito com essa garantia, chegar nela é um caso extremo e até lá a pessoa
já tirou tudo do nome.
10º) Covenants: São restrições e/ou obrigações que
a empresa assume, normalmente em relação ao nível de endividamento máximo.
Geralmente as operações com garantia real (alienação fiduciária) usualmente
possuem covenants de LTV máximo. (Adaptado do RG de KNHY11)
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