Todo FII tem seus defeitos #143: HSRE11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração de quase 100% em um único inquilino (C&A), de forma que o fundo fica nas mãos da varejista de roupas, algo que deve dificultar muito as negociações

1.2. O inquilino C&A foi muito chato durante a pandemia, não só nesse fundo, pedindo carência e descontos

1.3. Reserva de lucros exageradas, sendo superior a um mês de rendimento. Isso pode ser até bom para quem está entrando agora no fundo, mas péssimo para quem é cotista desde o começo, pois está recebendo menos do que deveria e poderia estar reinvestindo tais recursos em ativos mais lucrativos

1.4. Fundo com patrimônio de mais de 800MM, ou seja, diluir o atual inquilino será muito difícil;

1.5. Com menos de 150 cotistas a liquidez deve ser um complicador até mesmo para pessoas físicas;

1.6. Relatos preocupantes sobre o fundo

1.7. Boatos da possibilidade de compra da C&A pelas Lojas Renner, algo que pode vir a ocasionar o fechamento de alguma das lojas;

1.8. Muitas lojas no Rio de Janeiro

2. Qualidades:

2.1. Imóveis de varejo de rua (renda urbana) e shopping center, os meus 2 segmentos favoritos em fundos de tijolos. Para saber mais leia o post abaixo:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/05/como-eu-faco-valuation-de-fundos_26.html

2.2. Possibilidade de acontecer o mesmo que aconteceu com HGRU11 e as Lojas Pernambucanas: comprou várias lojas no “atacado” e depois vendeu com lucro expressivo no “varejo”;

2.3. Apesar das críticas que tenho ao inquilino, se trata de uma empresa listada em bolsa.

3. Compraria? Não. Apesar de gostar de renda urbana, o fundo está completamente refém do inquilino.

4. Dicas:

4.1. Informar a tipicidade dos contratos;

4.2. Vender algumas lojas da C&A e comprar de outro inquilino para melhorar a diversificação do fundo.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 09/10/2022

5.2. Cotação: R$ 100,38

5.3. VP: R$ 96,18

5.4. P/VP: 1,04x

5.4. Contexto: SELIC chegou ao ápice de 13,75% a.a. e deve começar a cair em breve, algo que fez o IFIX se valorizar muito. Deflação em julho, agosto e talvez em setembro.

5.5. Conhecimento sobre o fundo: Primeira vez que tenho contato com o fundo

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda