1. Defeitos/riscos:
1.1. Se
diz um fundo residencial, mas na verdade está comprando unidades hoteleiras.
Enquanto um é extremamente especulativo, o outro remete a segurança e
estabilidade;
1.2. Não
me agrada essa mistura de crédito e tijolo, prefiro eu mesmo balancear a quantidade
na minha carteira;
1.3. Ausência
de um guidance de alocação em crédito e tijolo. O relatório gerencial informa
que o fundo possui liberdade para oscilar entre 0 e 100%, tanto em crédito,
quanto imóveis, mas seria bom ter um norte, ao menos para o médio prazo;
1.4. Taxa
de administração cara (1,5% a.a.);
1.5. Redução
da taxa de administração para 0,1%. Em algum momento essa taxa voltará ao normal,
impactando os rendimentos;
1.6. 12% do ativo são CRIs Gafisa, construtora em dificuldade financeira. Mesmo que haja alienação fiduciária, uma eventual quebra da empresa traria muita dor de cabeça ao cotista.
2.
Qualidades:
2.1. Algumas
localizações boas (Itaim Bibi e Vila Olímpia), mas em pequena quantidade (1
unidade);
2.2. Compra
de unidades pequenas facilita a venda futura com lucro, assim como HTMX11 fez
com maestria no passado;
2.3. Boa
taxa de ocupação para unidades hoteleiras
2.4.
Maioria dos CRIs contam com alienação fiduciária;
2.5. Boa
taxa média
2.6.
Passivos do fundo são hedgeados pelos CRIs da carteira.
3.
Compraria? Não, fundo bagunçado, além de ser um fundo hoteleiro travestido de
residencial.
4. Dicas:
4.1. Taxa
de administração variável de acordo com a composição do ativo (crédito ou
tijolo);
4.2. Na
DRE especificar se o ganho de capital foi com a alienação de CRIs ou de
unidades hoteleiras.
5. Dados:
5.1. Data
da análise: 09/10/2022
5.2.
Cotação: R$ 9,17
5.3. VP:
R$ 10,06
5.4.
P/VP: 0,91x
5.4.
Contexto: SELIC chegou ao ápice de 13,75% a.a. e deve começar a cair em breve,
algo que fez o IFIX se valorizar muito. Deflação em julho, agosto e talvez em
setembro.
5.5.
Conhecimento sobre o fundo: Primeira vez que tenho contato com o fundo.
Nenhum comentário:
Postar um comentário