1.
Defeitos/riscos:
1.1. Proposta
de emissão a R$70,00 com VP a R96,00 e preço no secundário na casa dos R$67,00,
ou seja, além de não ser interessante para o investidor pessoa física, o VP
será diluído. Muitos gestores defendem que basta os cotistas participarem das
emissões abaixo do VP que não terão a renda e o patrimônio diluídos, mas quando
o preço de mercado está abaixo do preço de emissão isso não fica viável. Além
de não ser sempre que o cotista quer aumentar posição;
1.2.
Segundo relatos haviam prometido não fazer emissões abaixo do VP em uma live
pouco tempo atrás;
1.3. 45%
da receita do fundo é proveniente do inquilino Atento, empresa de Call Center.
Tal ramo de atuação é facilmente migrável para Home Office. Outro ponto de
atenção com a empresa é que a atuação de Telemarketing tem passado por
regulamentações que limitam o seu funcionamento, como por exemplo, a exigência
do prefixo 0303, algo que facilita a identificação e recusa das ligações
1.4. Taxa
de administração cara, já que além dos 1,24% a.a., o fundo ainda tem taxa de
performance;
1.5. Nos
últimos 12 meses a relação Despesas/Receitas ficou em quase 20%: 2.893K/15.034K
= 19,24%;
1.6.
Mistura de segmentos não me agrada muito;
1.7.
Lajes corporativas fazem parte da tese de investimento do fundo, apesar de
atualmente não possuir imóveis desse segmento;
1.8.
Quase 40% da ABL e 45% da receita são provenientes do Rio de Janeiro
1.9. Aluguel
do imóvel Atento Madureira sofreu uma queda de 50% quando o contrato passou de
atípico para típico
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=204312&flnk
1.10.
Comprou imóveis com contratos atípicos em andamento, algo muito arriscado, já
que ao final de tais contratos muitas surpresas negativas podem acontecer, como
o que aconteceu no imóvel Atento Madureira. Os imóveis Atento Penha e Magna SAP
possuem contrato atípico se encerrando num futuro não muito distante;
1.11.
Aluguel do imóvel Atento Penha tem potencial para cair mais de 50%, caso
compararmos com o outro imóvel locado para a Atento, que também fica no Rio de
Janeiro
Aluguel/m²
Atento Madureira (Típico): R$323K/12,2K m² = R$26,47/m²
Aluguel/m²
Atento Penha (Atípico): R$511K/8,16K m² = R$62,62/m²
1.12.
Aluguel Magna SAP também está distorcido pelo contrato atípico:
R$307K/11,8K
m² = R$26,01/m²
A título de comparação apresento o aluguel médio dos galpões de VILG11, que em sua maioria são condomínios logísticos modernos:
1.13. Imóveis
Atento geralmente estão localizados em comunidades humildes, já que a empresa
necessidade de muitos trabalhadores com baixa formação educacional e isso reduz
o custo com transporte de funcionários. Também pode ser difícil adaptar o
imóvel para outra utilização;
1.14.
Inquilino do imóvel Jandira parece estar dando bastante trabalho para os
gestores, pedindo descontos e não fornecendo garantias
2.
Qualidades:
2.1. Devido
ao fundo ser negociado com bastante desconto, o rendimento é muito alto, aproximadamente
1% a.m. para um fundo de tijolos;
2.2.
Presença dos gestores, ou ao menos o pessoal de R.I., no fórum do ClubeFII;
2.3. Imóvel
Loja Habitarte pertence ao segmento de Renda Urbana, um dos melhores segmentos,
pois a atividade de varejo exige boas localizações com alto fluxo de pessoas
2.4. Fornecem
bastante informação sobre o imóvel, contrato e localização;
2.5.
Ausência de alavancagem, algo que aumentaria ainda mais o risco do fundo.
3.
Compraria? Não, não gosto dos imóveis locados para a Atento, Jandira e Magna
SAP, ou seja, 90% do fundo.
4. Dicas:
4.1. Acrescentar
um gráfico por segmento dos imóveis (renda urbana, logístico, etc).
5. Dados:
5.1. Data
da análise: 09/10/2022
5.2.
Cotação: R$ 67,18
5.3. VP:
R$ 96,03
5.4.
P/VP: 0,70x
5.4.
Contexto: SELIC em 13,75%, deflações em julho, agosto e talvez em setembro.
Alta expressiva do IFIX. Poucos fundos de tijolos conseguindo fazer emissão.
5.5.
Conhecimento sobre o fundo: Baixo
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