Todo FII tem seus defeitos #130: EQIR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentração elevada em poucos CRIs. No entanto, esse fundo é pequeno e consegue diluir tais posições com facilidade com uma ou duas emissões

1.2. CRI Opy, que representa praticamente 10% do PL, não conta com garantias reais. Além de ser uma operação envolvendo um hospital, público ainda por cima, e como pode-se ver em NSLU11 e HCRI11, em casos de judicialização o hospital sempre vai ganhar

1.3. CRI Casa & Video, que representa 4,5% do PL, não possui garantias reais e o devedor é uma empresa varejista, segmento com histórico de empresas falidas

1.4. Quase 20% do PL com correção monetária anual;

1.5. Liquidez ruim até mesmo para pessoa física;

1.6. Alguns CRIs com LTV elevado (acima de 80%);

1.7. O fundo necessita fazer novas emissões, mas isso pode significar a diluição da CM acruada nos CRIs.

2. Qualidades:

2.1. Data Com bem afastada dos demais fundos imobiliários, algo que torna esse FII excelente para minha estratégia para ganhar mais de um rendimento por mês

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/3-rendimentos-com-o-mesmo-dinheiro.html

2.2. Taxa de Administração adequada (1% a.a.) e sem taxa de performance;

2.3. Já ouvi muitos elogios ao gestor (EQI) e acredito que fizeram um bom trabalho em EQIN11 (atualmente NCHB11);

2.4. Posição bem pequena em FIIs (menos de 1%) e mesmo assim foi uma compra a um bom preço;

2.5. Boa diversificação por setor

3. Compraria? Sim, mas em pequena quantidade devido a baixa diversificação.

4. Dicas:

4.1. Deixar em negrito partes importantes na carta do gestor, como o saldo a distribuir;

4.2. Informar a Correção Monetária acruada nos CRIs;

4.3. Se posicionar como um fundo Middle Risk acredito que facilitaria novas emissões, já que investidores que procuram fundos High Grade geralmente buscam gestoras mais consolidadas, como Kinea, CSHG, etc.;

4.4. Assim como fizeram em EQIN11/NCHB11, detalhar as carências presentes nos CRIs.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 04/09/2022

5.2. Cotação: R$ 98,00

5.3. VP: R$ 99,01

5.4. P/VP: 0,99x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a. e expectativa do fim do ciclo de alta em breve. Deflação em julho e possibilidade de deflação em agosto também. FIIs de tijolo se recuperando fortemente e queda nas rendas de fundos de papel.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda