Todo FII tem seus defeitos #8: GGRC11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Por muito tempo os gestores não deram a mínima para sua base de cotista, inclusive em uma Live o gestor disse que quem estava insatisfeito deveria vender suas cotas;

1.2. Aproximadamente metade do PL é composto por galpões industriais, que são muito específicos e em caso de desocupação arrumar outro inquilino é bem mais difícil;

1.3. Aquisição de imóveis com contrato atípico em curso, aumentando em muito o risco das operações. Para quem não sabe, os contratos atípicos são feitos para que o comprador tenha mais segurança de que irá recuperar o investimento feito. Quando o fundo adquire um imóvel em que o contrato atípico está na segunda metade da sua vigência, este corre o risco de não recuperar o investimento feito até o final do contrato. Como exemplo disso temos o imóvel locado para a AMBEV em Pelotas, cujo contrato se encerra em março de 2025;

1.4. Outro risco envolvendo contratos atípicos é de que existe a possibilidade do aluguel do imóvel comprado estar acima da média do mercado. Vejo esse problema no imóvel locado para a AMBEV em Guarulhos, cujo Aluguel/m² está em R$47,81. Não analisei o imóvel ou região, mas achei o valor alto para um galpão logístico, que geralmente fica na casa dos 20 a 30 reais/m²;

1.5. Imóvel alugado para AMBEV, o que é sinônimo de ser jogado contra a parede com força ao final do contrato. Já que o fundo precisa muito mais do inquilino do que o inquilino precisa do galpão;

1.6. Compra do imóvel locado para a Covolan fui um tremendo erro. Em 2017 a empresa vinha sofrendo com a crise e decidiu vender o galpão para desmobilizar capital e melhorar a situação financeira da empresa. Ou seja, os gestores fizeram um negócio com duração de mais de uma década com uma empresa que vinha passando dificuldades. Hoje, em 2021 o fundo sofre as consequências disso: o locatário não paga o aluguel a 2 meses;

1.7. Alocação extremamente lenta;

1.8. Gestão anterior com histórico de fraude, dizem que não tinham nada a ver com o fundo, mas é óbvio que diriam isso. Houve mudanças na gestão, mas não sei dizer a extensão de tal mudança;

1.9. Muitos locatários de qualidade duvidosa, se estão “folgados” na vigência do contrato atípico, imagina quando acabar a atipicidade;

1.10. Tentativa de emissão bem abaixo do Valor Patrimonial;

1.11. Fundo recente e apenas com contratos atípicos, logo o fundo não passou pelo teste de vacância (capacidade do imóvel atrair novos inquilinos);

1.12. Relação Despesas/Receitas em torno de 18%, valor que considero elevado;

1.13. Fez aquisições com Cap Rates baixos em 2020/2021;

1.14. Aluguel com a Suzano é pago anualmente;

1.15. Aluguel/m² baixos e ausência de menção ao padrão construtivo dos imóveis são indicativos que os galpões não são de alta qualidade;

1.16. Taxa de gestão meio salgada, ainda mais que não se trata de uma gestão muito ativa (giro de ativos e desenvolvimento de galpões);

1.17. Rendimentos inferiores aos de 2017 mesmo sendo um fundo 100% contratos atípicos, em que era de se esperar que os rendimentos iriam forçadamente subir junto com a inflação. A explicação mais provável para isso é a aquisição de imóveis com Cap Rates mais baixos.

 

2. Qualidades:

2.1. 100% dos contratos são atípicos, particularmente não acho algo positivo, mas como muitos consideram algo positivo vou colocar aqui;

2.2. Últimas emissões deram uma melhorada nos inquilinos do fundo;

2.3. Transparência quanto ao aluguel e R$/m² dos imóveis.

3. Compraria? Esteve por muito tempo em meu radar quando eu era “viciado” na segurança do contrato atípico, hoje passo longe desse FII.

 

4. Dicas:

4.1. Comprar imóveis 100% alavancado, o que é muito melhor do que lançar emissão na situação atual do mercado, desde que consigam boas taxas.

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 20/11/2021

5.2. Cotação: R$108,28

5.3. VP: R$131,76

5.4. P/VP: 0,82x

5.4. Contexto: Queda generalizada dos fundos de tijolos devido a alta dos jutos e risco de uma recessão no próximo ano.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista