Todo FII tem seus defeitos #6: TGAR11 2.0

1. Defeitos:

1.1. Taxas ADM (1,5% a.a.) e performance (30% do que exceder o CDI) abusivas, chegaram a consumir mais de 30% da receita em 2020;

1.2. Emissões não privilegiam o cotista atual: abaixo do VP, emissão 400, custos altos...;

1.3. TIR baixa (entre 18% e 20%), se comparada com outros projetos de desenvolvimento residencial;

1.4. Pouca transparência no cálculo do VP, ocorrendo aumentos expressivos inesperados que geram muito dinheiro para o gestor na forma de Taxa de Performance

Movimentação esquisita do VP
Fonte: Funds Explorer

1.5. Não é um defeito, mas uma caraterística do segmento, mas é bom relembrar: desenvolvimento você tem 0 garantias. Se o empreendimento da errado, você toma prejuízo ou fica com uma TIR bem abaixo da esperada;

1.6. TGAR11 não é um fundo assim tão novinho e até agora não vimos a "Curva em J" típica de projetos de desenvolvimento

Curva J de fundos de desenvolvimento
Fonte: Relatório Gerencial TORD11

1.7. Emissões diluem projetos maduros, já que os novos projetos geralmente estão em fases iniciais (menos caixa entrando), reduzindo os rendimentos;

1.8. Aumento dos custos de construção podem diminuir a TIR dos projetos em desenvolvimento;

1.9. Pouca "concorrência" no segmento de desenvolvimento, o que dificulta a migração por parte dos cotistas e a gestão fica mais a vontade para propor emissões indecentes;

1.10. Gestor pode ficar acumulando lucro nas SPEs, aumentando o VP do fundo e consequentemente sua remuneração.

2. Qualidades:

2.1. Carteira muito diversificada, com mais de uma centena de ativos;

2.2. Setor de atuação, loteamentos, é resiliente e com baixa inadimplência;

2.3. Alocação não é a jato, mas também não é lenta;

2.4. Mercado de loteamentos é muito fragmentado, o que oferece várias oportunidades;

2.5. Relatório Gerencial bem completo;

2.6. Administrador Vórtx.

3. Compraria? Não, a relação risco x retorno não é atrativa para mim. TGAR11 é um fundo de desenvolvimento, mas nunca apresentou resultados típicos desse segmento (Curva J), além de ter já demonstrado que os gestores não são nem um pouco pró-cotistas.

4. Dicas:

4.1. Diminuir o peso da Taxa de Performance, 30% é muita coisa;

4.2. Fazer emissões para a própria base e com custos baixos;

4.3. Procurar projetos com T.I.R. dignas de projetos de desenvolvimento.

 

5. Dados:

5.1. Data da análise: 15/11/2021

5.2. Cotação: R$115,47

5.3. VP: R$129,24

5.4. P/VP: 0,89x

5.4. Contexto: Inflação completamente fora de controle, fundos de papel pagando super bem, MFII11 sendo investigado por inflar o Valor Patrimonial, recessão a vista, custos de construção disparando.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista