Todo FII tem seus defeitos #126: VCRR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Guidance de renda após conclusão das obras muito conservador (retorno-alvo de 10% a.a.), já que o cotista estará exposto a um projeto especulativo, ou seja, zero garantias de que o projeto terá a performance comercial esperada, mesmo estando associada a uma especialista no ramo. Além de que pensava que o alto giro com o ShortStay proporcionasse rentabilidades maiores;

1.2. Não ficou claro pra mim se o fundo estará exposto a risco de obra (aumento dos custos) ou se estes riscos são assumidos pela Cyrela;

1.3. Concentração de 42% no Iconyc

1.4. Ausência de uma DRE;

1.5. Meta da Taxa de Performance bem baixa (6% a.a.), se é que eu entendi corretamente como funciona o cálculo da taxa;

Todo FII tem seus defeitos #97: TORD11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. É do interesse da gestora estar sempre fazendo novas emissões, o que prejudica os cotistas, pois tais emissões geralmente são utilizadas em operações em estágio de desenvolvimento iniciais, diluindo assim as operações maduras. Além de que a entrada de novas cotas dilui os lucros acumulados nas SPEs. Atualização 2ª versão: bastante tempo que a gestora não faz emissão em TORD11 principalmente por causa das cotações no secundário, mas esse empecilho para a gestora pode ser resolvido facilmente com alguns rendimentos mais gordinhos;

1.2. Caso Serra Verde: considero bom demais para ser verdade, há coisas que não ficaram bem explicadas, principalmente a parte da Venda Forçada, mas ainda é muito cedo para dizer que será um investimento bom ou ruim;

1.3. TIR esperada dos projetos de Multipropriedade muito abaixo do esperado por mim, segundo o RG há projetos desse segmento com rentabilidade REAL esperada de 14%. Provavelmente a gestão está fazendo estimativas conservadoras, mas falar de uma TIR de IPCA + 14% de projetos de risco extremo me soa estranho;

1.4. A utilização de SPEs permite que a gestora drible a exigência de distribuição de 95% e fique “amarrando” a distribuição de rendimentos e distribuindo quando for mais conveniente para ela;

1.5. Aumento dos custos de construção em 2021 pode impactar a TIR dos projetos;

1.6. Multipropriedade é algo novo no Brasil, então é de esperar que ainda vai crescer bastante, entretanto, os projetos atuais se encontram em poucos locais, o que pode estar ocasionando uma bolha nessas regiões;

1.7. Ser investidor de TORD11 demanda muito tempo analisando e bastante paciência/resiliência para passar pelos meses de rendimentos fracos;

Todo FII tem seus defeitos #24: MFII11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissões consecutivas diluem as operações performadas, já que geralmente as novas alocações estão em um estágio inicial, diminuindo o rendimento a ser distribuído;

1.2. Rendimento passa longe do retorno alvo, que é de 25 a 30% em alguns empreendimentos e IPCA + XX% em outros

Retorno alvo interessante, rendimentos nem tanto
Fonte: Relatório Gerencial MFII11

1.3. Pela segunda vez a CVM acusou o fundo de fraude, dessa vez de terem inflado o VP em 62,5MM, algo que indiretamente aumenta a remuneração do gestor, já que um VP maior da sustentação para um Valor de Mercado maior;

1.4. Não tem uma DRE no RG, logo não é possível saber o quanto as taxas comem das receitas;

Todo FII tem seus defeitos #6: TGAR11 2.0

1. Defeitos:

1.1. Taxas ADM (1,5% a.a.) e performance (30% do que exceder o CDI) abusivas, chegaram a consumir mais de 30% da receita em 2020;

1.2. Emissões não privilegiam o cotista atual: abaixo do VP, emissão 400, custos altos...;

1.3. TIR baixa (entre 18% e 20%), se comparada com outros projetos de desenvolvimento residencial;

1.4. Pouca transparência no cálculo do VP, ocorrendo aumentos expressivos inesperados que geram muito dinheiro para o gestor na forma de Taxa de Performance

Movimentação esquisita do VP
Fonte: Funds Explorer

1.5. Não é um defeito, mas uma caraterística do segmento, mas é bom relembrar: desenvolvimento você tem 0 garantias. Se o empreendimento da errado, você toma prejuízo ou fica com uma TIR bem abaixo da esperada;