Todo FII tem seus defeitos #24: MFII11 2.0

1. Defeitos/riscos:

1.1. Emissões consecutivas diluem as operações performadas, já que geralmente as novas alocações estão em um estágio inicial, diminuindo o rendimento a ser distribuído;

1.2. Rendimento passa longe do retorno alvo, que é de 25 a 30% em alguns empreendimentos e IPCA + XX% em outros

Retorno alvo interessante, rendimentos nem tanto
Fonte: Relatório Gerencial MFII11

1.3. Pela segunda vez a CVM acusou o fundo de fraude, dessa vez de terem inflado o VP em 62,5MM, algo que indiretamente aumenta a remuneração do gestor, já que um VP maior da sustentação para um Valor de Mercado maior;

1.4. Não tem uma DRE no RG, logo não é possível saber o quanto as taxas comem das receitas;

1.5. Episódio de 2018 em que o fundo ficou impedido de ser negociado por um tempo devido a suspeitas de estarem utilizando recursos captados em emissão para pagar cotistas antigos (típica pirâmide). Não sei ao certo o que as investigações apuraram, mas os gestores tiveram que pagar multa;

1.6. Pouca transparência no RG e menos ainda sobre o que se passa nas SPEs;

1.7. Taxa de performance alta: 20% do que exceder o CDI;

1.8. Gestores quase não vem a público para falar do fundo;

1.9. Atualmente possui grande concentração em apenas 2 ativos (23,8% na Nova Colorado S/A E 12,2% em Terras da Estância);

1.10. Está mais para uma característica do que para um defeito, mas é bom lembrar: Fundos de Desenvolvimento possuem zero garantias, todos os riscos são assumidos pelos donos (cotistas);

1.11. Movimento muito esquisito do VP de julho de 2019 até junho de 2020, quando deu um salto de R$99,89 para R$126,66 e foi caindo rapidamente para R$112,11;

1.12. 90% da carteira do fundo tem como foco famílias de baixa renda, que devem ser as que mais vão sofrer com a crise que se aproxima (2022);

1.13. Aumento dos custos de construção atrapalham os projetos em desenvolvimento;

1.14. Estrutura de SPEs permitem ao gestor ficar retendo rendimentos para liberar quando lhes convêm (antes de emissões);

1.15. Projetos de Incorporação Vertical, que demoram bem mais para serem concluídos, ocupando uma fatia mais relevante do fundo.

2. Qualidades:

2.1. Bons retornos esperados (guidance);

2.2. Puramente desenvolvimento;

2.3. Maior parte dos projetos concluídos;

2.4. Relatório trimestral com mais informações;

2.5. Aparentemente possuem planos de criar fundos de Tijolo para renda e de Recebíveis, possibilitando a venda de empreendimentos performados e securitizando carteiras de recebíveis, apesar de que não entendo porque já não fazem isso hoje dia para fundos de outras gestoras;

2.6. Quase todos os projetos concluídos com vendas acima de 90%, o que indica que os gestores possuem um bom conhecimento sobre o mercado imobiliário;

2.7. Prazo indeterminado, então não tem dor de cabeça com amortizações.

3. Compraria? Não, carece de informações sobre os investimentos e nunca apresentou rendimentos espetaculares, apesar de ser um FII com vários anos de estrada.

4. Dicas:

4.1. Adicionar um DRE mensal;

4.2. Fazer securitização de recebíveis;

4.3. Diminuir a concentração do portfólio;

4.4. Informar a inadimplência dos projetos;

4.5. Ordenar ativos por percentual da carteira.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 04/12/2021

5.2. Cotação: R$ 102,80

5.3. VP: R$ 102,53

5.4. P/VP: 1,00x

5.4. Contexto: Custos de construção elevados, recessão a vista e IPCA elevado tem proporcionado rendimentos gigantescos nos fundos de papel.

 

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista