Todo FII tem seus defeitos #126: VCRR11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Guidance de renda após conclusão das obras muito conservador (retorno-alvo de 10% a.a.), já que o cotista estará exposto a um projeto especulativo, ou seja, zero garantias de que o projeto terá a performance comercial esperada, mesmo estando associada a uma especialista no ramo. Além de que pensava que o alto giro com o ShortStay proporcionasse rentabilidades maiores;

1.2. Não ficou claro pra mim se o fundo estará exposto a risco de obra (aumento dos custos) ou se estes riscos são assumidos pela Cyrela;

1.3. Concentração de 42% no Iconyc

1.4. Ausência de uma DRE;

1.5. Meta da Taxa de Performance bem baixa (6% a.a.), se é que eu entendi corretamente como funciona o cálculo da taxa;

1.6. Baixa liquidez no mercado secundário;

1.7. Mercado de ShortStay ainda é muito incipiente: fui tomar conhecimento dessa modalidade através do fundo;

1.8. Não dizer qual a forma de emitir do fundo, se é pelo Itaú ou com direito de preferência, mas chuto que seja a segunda opção, já que o administrador não é a Intrag.

2. Qualidades:

2.1. Cyrela é uma construtora de primeira linha listada em bolsa (CYRE3);

2.2. Um dos poucos fundos residenciais do mercado, auxiliando na diversificação da carteira;

2.3. Maioria dos empreendimentos serão concluídos bem antes do fim da RMG, dando mais tempo para que possam maturar. Além disso, por um período de tempo (1S23 a 1S24), os investidores vão receber a RMG mais a renda gerada pelos empreendimentos

2.4. Um dos imóveis fica pronto no 2S22, permitindo que visualizemos o desempenho mercadológico do formato ShortStay;

2.5. Gestor presente no fórum do ClubeFII;

2.6. Deixam bem explícito que a renda atual é proveniente de RMG e quando essa renda vai acabar

2.7. Possibilidade de venda fracionada de Studios. Possibilitando algo que o HGRU11 fez com bastante sucesso em 2022: comprar unidades no atacado e vender no varejo;

2.8. Bom detalhamento quanto a evolução das obras;

2.9. Alguns desvios quanto ao Realizado x Projetado no financeiro, mas diante da inflação da construção (INCC) do período, tais desvios foram relativamente pequenos

2.10. Já que são imóveis em desenvolvimento, logicamente o cotista está adquirindo imóveis novos.

3. Compraria? Sim, gosto da ideia do fundo (desenvolvimento + RMG), pois tenho interesse em me expor a desenvolvimento, mas sou sardinha, então o pingado mensal ainda é muito importante para mim.

4. Dicas:

4.1. Varejo não gosta muito de FII de desenvolvimento, para atrair investidores vai ser necessário dedicar um espaço maior no relatório gerencial sobre o Guidance da renda após a conclusão das obras para que os investidores fiquem com “os olhos brilhando”;

4.2. No trecho “O VCRR11 possui retorno de 8,0% a.a. (0,67% a.m.) pelo período de 36 meses, ou seja, até maio de 2024; e buscará o retorno-alvo de 10% a.a. na estabilidade (a partir do 5º ano). ”, não fica claro sobre o que é essa rentabilidade. Entretanto, pouco depois, nas palavras do gestor, especificam que é sobre a cota a R$100,00. Então poderiam acrescentar essa parte no objetivo do fundo

4.3. Especificar a TIR esperada com os projetos de desenvolvimento;

4.4. Explicar o que é ShortStay no Relatório Gerencial;

4.5. Melhorar o texto da Taxa de Performance no RG;

4.6. Acrescentar um mapa e indicar porque os imóveis se encontram em pontos estratégicos, pois para quem não é de São Paulo fica difícil avaliar se a região é boa ou ruim somente pelo bairro e rua;

4.7. Dar maior visibilidade ao crescimento do Valor Patrimonial, um dos principais pontos positivos dos fundos com projetos de desenvolvimento. Inclusive no vídeo institucional do fundo dizem que compraram as unidades com desconto de 17% e pouco tempo depois as unidades já haviam valorizado 25%

https://www.youtube.com/watch?v=Oba_5b5nBl0&t=1s

5. Dados:

5.1. Data da análise: 29/08/2022

5.2. Cotação: R$ 79,40

5.3. VP: R$ 119,81

5.4. P/VP: 0,66x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a., IPCA em deflação em julho/2022 e provavelmente em agosto/2022, IFIX subindo forte devido a expectativa de fim da alta de juros e poucos dias para o 1º turno da eleição de 2022.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda