1. Defeitos/riscos:
1.1.
Gestor Integral Brei fez um trabalho tão fraco no FOF da casa (IBFF11) que o
mesmo foi liquidado;
1.2.
Concentração de mais de 22% em um único CRI (CRVO). Gestão tem trabalhado para
diminuir essa porcentagem (me lembro de algum tempo atrás ser 26%), ainda assim
é uma baita irresponsabilidade concentrar tanto em um único CRI
1.3. Além do CRI CRVO e seus 22%, vários outros CRIs são muito representativos (aproximadamente 10% do PL)
1.4. Necessidade de fazer emissão para diluir os CRIs, mas nunca vi o fundo sendo negociado com ágio;
1.5.
Ausência de um direcionamento quanto a grau de risco do fundo, atualmente
considero ele como High Yield por causa da Taxa Média, no entanto, ele possui
CRIs com taxas Middle Risk;
1.6.
Todos os CRIs do fundo devem se encontrar em obras e os gestores não apresentam
o andamento das obras dos CRIs
1.7.
CACR11 possui CRIs similares (Término de Obras com empresas de pequeno porte),
mas seus ativos possuem uma remuneração bem maior;
1.8.
Diluição dos CRIs com taxas elevadas (IPCA +11%) por outros com taxas mais
baixas (IPCA + 7%): não gosto de fundos indecisos;
1.9. Não
há informação quanto ao LTV dos CRIs.
2.
Qualidades:
2.1. Liquidação
de IBFF11 deve aumentar a liquidez em IBCR11;
2.2. Taxa
de administração baixa (1,00%) para a Taxa Média do fundo (IPCA + 9,58%), ou
seja, taxa de High Grade, com CRIs High Yield;
2.3. Despesas
não tem sido muito representativas, mesmo com a Taxa de Performance sendo fácil
de ser batida (algo que já virou de praxe no mercado de fundos imobiliários)
2.4. 100%
dos CRIs contam com alienação fiduciária;
2.5. CRI
CRVO tem como garantia o terreno do supermercado e geralmente supermercados
estão bem localizados, ou seja, garantia com liquidez. Além disso,
supermercados são construídos rapidamente, o que diminui o risco da operação;
2.6.
Baixa exposição a outros FIIs (2% do PL);
2.7. Não
há informações quanto as carências dos CRIs, no entanto, levando-se em conta
que o administrador é o BTG, o que implica em regime caixa, e os rendimentos de
2022 refletindo a alta da inflação, concluo que não haja carências no fundo.
3.
Compraria? O fundo é arriscado, mas devido a ausência de informações não é
possível estimar o quão arriscado ele é. Então, desde que esteja sendo
negociado com um bom desconto, eu compraria, só que em baixa quantidade, já que
se trata de um fundo altamente concentrado.
4. Dicas:
4.1. Ressaltar
que 100% dos CRIs apresentam alienação fiduciária;
4.2.
Definir qual o grau de risco do fundo (se definir como High Yield ou Middle
Risk);
4.3.
Informar quanto a existência de Reserva de lucros: em julho/2022 teve um lucro
de R$1,75 e distribuiu R$1,25, ou seja, fazer reserva;
4.4. Em
vez de ficar segurando resultado, como fez em julho, deveria ter soltado um
rendimento alto. Chamando a atenção do mercado e atraindo mais cotistas;
4.5.
Melhorar a transparência quanto ao andamento das obras dos CRIs;
4.6.
Realizar a quebra das receitas em juros e correção monetária.
5. Dados:
5.1. Data
da análise: 04/09/2022
5.2.
Cotação: R$ 90,17
5.3. VP:
R$ 97,21
5.4.
P/VP: 0,93x
5.4.
Contexto: SELIC em 13,75% a.a. e expectativa do fim do ciclo de alta em breve.
Deflação em julho e possibilidade de deflação em agosto também. FIIs de tijolo
se recuperando fortemente e queda nas rendas de fundos de papel.
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