Todo FII tem seus defeitos #128: MORC11

1. Defeitos/riscos:

1.1. Concentrações elevadas em alguns CRIs e por se tratar de um fundo High Yield, considero que o ideal é algo como 5% por ativo. O fundo ainda é pequeno, então não será muito difícil melhorar a diversificação com uma ou duas emissões, mas até lá o fundo deverá estar mais concentrado do que eu e os gestores gostariam

1.2. Alguns CRIs com LTV muito elevada, a saber, CRI Ceratti & Magna (LTV 73%), CRI Minas Brisa (LTV 85%) e alguns outros. Para saber o que é LTV recomendo meu artigo sobre garantias em CRI:

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/garantias-dos-cris-pulverizados.html

1.3. Como a maioria dos CRIs do fundo são corporativos, não é tão fácil acompanhar a saúde financeira dos CRIs (nos pulverizados podemos acompanhar a Razão PMT). E gestores de fundos imobiliários tem o costume de comunicar a situação de estresse dos CRIs somente quando a situação já está caótica, vide o caso CRI Calçada em FLCR11, CRI “Ipatinga” em ARRI11 e outro em GCRI11. Importante ressaltar que até aqui a More tem feito uma gestão muito transparente e creio que em uma eventual situação de estresse comuniquem o quanto antes aos cotistas;

1.4. Zero informações quanto ao percentual de obras ou vendas dos ativos lastro dos CRIs;

1.5. CRIs não possuem proteção contra deflação;

1.6. Análise dos CRI mais representativos #3: Dwell. CRI para financiar a construção de um imóvel por uma construtora pequena. Acredito que a taxa poderia ser melhor, vide que URPR11 e CACR11 conseguem taxam bem melhores para projetos semelhantes.

2. Qualidades:

2.1. Gestor presente no fórum do ClubeFII, e não são estagiários, são as principais mentes por trás do fundo;

2.2. Data Com bem afastada dos demais fundos imobiliários, algo que torna esse FII excelente para minha estratégia para ganhar mais de um rendimento por mês

https://fiica-esperto.blogspot.com/2022/06/3-rendimentos-com-o-mesmo-dinheiro.html

2.3. Taxa de Administração barata, se considerarmos que se trata de um fundo High Yield;

2.4. Taxa Média boa, tanto nos CRIs indexados ao IPCA, quanto ao CDI

2.5. Apenas o CRI Socicam não conta com alienação fiduciária de imóveis ou cotas de SPE;

2.6. Utilização de alavancagem via operações compromissadas reversas. Uma operação que funciona muito bem no fundo, já que ele tem uma parcela da carteira atrelada ao CDI e já essas operações em outros fundos com custo aproximado de CDI + 0,70%;

2.7. Lives mensais com os gestores

https://www.youtube.com/c/MoreInvest/videos

2.8. Análise dos CRI mais representativos #1: YOU. A YOU Inc é uma incorporadora de grande porte e conta com alienação fiduciária;

2.8. Análise dos CRI mais representativos #2: Primato. Trata-se de uma cooperativa agroindustrial que está se expandindo para o setor supermercadista. O relatório não menciona quais os imóveis são dados em garantia, mas se forem os supermercados é algo positivo, pois levam pouco tempo para serem erguidos e possuem uma boa liquidez;

2.9. Análise dos CRI mais representativos #4: Ceratti & Magna. Apesar dos rolos em MGLG11, considero CRIs cujo devedor é um fundo imobiliário bem seguros, já que estes possuem o recurso da emissão abaixo do VP. Algo que o fundo da Mogno/Suno fez recentemente;

2.10. Não investe em outros FIIs.

3. Compraria? Sim, inclusive tenho em carteira e pretendo ir aumentando a posição ao passo que a gestão consiga melhorar a diversificação da carteira.

4. Dicas:

4.1. Informar a reserva de lucros a distribuir e a correção monetária acruada nos CRIs. Tais informações iriam atrair mais investidores e a cotação provavelmente subiria, facilitando uma nova emissão e a melhora na diversificação do fundo;

4.2. Acrescentar uma breve descrição dos devedores;

4.3. Taxa Média do fundo não está ruim, mas poderia melhorar (aumentar);

4.4. Reduzir a duração das Lives, facilitando o acompanhamento pelos cotistas;

4.5. Acrescentar uma DRE simplificada no início do RG;

4.6. Na DRE expandida: substituir “Total mês anterior” por “Total até o mês anterior”;

4.7. Indicar o mês referente ao rendimento, o fato da Data Com de MORC11 ser no meio do mês confundi ainda mais essa conta.

5. Dados:

5.1. Data da análise: 04/09/2022

5.2. Cotação: R$ 95,37

5.3. VP: R$ 99,96

5.4. P/VP: 0,95x

5.4. Contexto: SELIC em 13,75% a.a. e expectativa do fim do ciclo de alta em breve. Deflação em julho e possibilidade de deflação em agosto também. FIIs de tijolo se recuperando fortemente e queda nas rendas de fundos de papel.

Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável
- Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar
- Não é recomendação de compra/venda