1. Defeitos:
1.1. Rendimento
recorrente estacionado nominalmente há uma década (em agosto de 2011 distribuiu
R$0,82/cota e no começo de 2021 estava distribuindo R$0,78/cota), ou seja, quem
comprou lá atrás perdeu poder de compra ao longo dos anos. O Brasil passou por
uma grave crise nesse meio tempo, mas quem mora de aluguel sabe muito bem que
houve uma alta, ao menos nominalmente;
1.2. VP
subindo e rendimento estacionado;
1.3. Regulamento
obriga que o fundo faça emissões 400;
1.4. Dificuldade
de fazer compras de galpões com Cap Rates atrativos;
1.5. Muito se fala em boom dos galpões logísticos, mas o aluguel médio de galpões logísticos segue estável a muito tempo, como um próprio gráfico do Relatório Gerencial demonstra
 |
| Aluguel Médio estagnado mesmo em um mercado otimista Fonte: Relatório Gerencial HGLG11 |
1.6. Imóveis
do início do fundo são de baixa qualidade, recebendo classificação B ou C;
1.7. Compras
feitas no topo do ciclo imobiliário dos galpões logísticos;
1.8.
Gestor fica retendo rendimentos para a distribuição ao final do semestre;
1.9.
Cotação resiliente, alguns vão achar isso uma qualidade, mas eu acho um
defeito, já que o mercado abre poucas brechas para adquirir o fundo a preços
atraentes;
1.10.
Aumentos dos custos de construção atrapalharam os projetos em desenvolvimento,
vide o descasamento de avanço físico x financeiro;
1.11.
Vacância persistente a vários meses.
2. Qualidades:
2.1. Projetos
de desenvolvimento podem aumentar a renda futuramente;
2.2. Gestão
experiente, vide os projetos de desenvolvimento e com alinhamento aos
interesses dos cotistas (era muito mais fácil eles captarem recursos e sair
comprando galpão a preço de ouro no mercado);
2.3.
Gestor tem sido bem ativo nos últimos meses, fazendo giro de ativos e
desenvolvendo novos projetos;
2.4. Alavancagem muito bem estruturada que pode ser paga apenas com os 5% de lucro retido
 |
| Alavancagem Inteligente Fonte: Relatório Gerencial HGLG11 |
2.5. Fundo bilionário, o que permite que projetos de desenvolvimento sejam feitos sem impactar tanto nos rendimentos;
|
2.6. Contratos típicos representam 2/3 da carteira do fundo, ou seja, o aluguel está em linha com o mercado; 2.7. Taxa
de administração bem barata (0,6% a.a.), ainda mais se considerarmos que o
gestor tem sido bem ativo ultimamente; 2.8.
Vários contratos vão passar por revisional em 2022; 2.9. Mercado
gosta muita da gestão da CSHG, e eles realmente tem feito um bom trabalho.
Entretanto, isso tem uma consequência ruim, que é um Dividend Yield baixo; 2.10.
Transparência quanto ao saldo de resultado acumulado, algo bem útil para o
cotista saber se em breve vai ter rendimentos gordos.
3. Compraria?
Não no preço atual, apesar do gestor estar bem ativo nos últimos meses, há
outros fundos com ativos logísticos muito bons pagando mais.
4. Dicas: 4.1. Aumentar
a alavancagem do fundo; 4.2. Não
ficar acumulando resultado.
5. Dados: 5.1. Data
da análise: 15/11/2021 5.2.
Cotação: R$160,00 5.3. VP:
R$147,54 5.4.
P/VP: 1,08x 5.4.
Contexto: Maioria dos FIIs de tijolos sendo negociados a VP. Fundo realizando a
venda de ativos, o que tem aumentado a renda nos últimos meses. Mercado segue
otimista com o segmento logístico, apesar de não estar se refletindo em
aluguéis maiores. Observações:
- O objetivo do post não é denegrir o fundo, mas expor alguns defeitos e abrir uma discussão saudável - Não aprofundo para não alongar o post, caso queira uma explicação melhor basta comentar - Não é recomendação de compra/venda, é apenas a opinião de uma sardinha pessimista |
Nenhum comentário:
Postar um comentário